疫情将如何影响房地产市场走势？

首席房地产研究员：夏磊

研究员：易炜林 庞欣

导读

本次疫情对房地产市场有明显冲击。随着疫情消退，各区域房地产市场将如何表现？

摘要

疫情爆发初期，售楼处关闭、市场观望情绪浓厚，市场销售量大幅下行，市场调整压力大。

根据克而瑞数据，2020年2月1日至15日，40城新房销售面积44.3万平，同比下降86.6%。其中，一线4城销售面积8.8万平，同比下降74.6%；二线16城25.2万平，同比下降86.2%；三四线20城10.4万平，同比下降90.9%。

分区域看：

一线城市土地市场火热，销售回暖

土地市场未明显受疫情影响。根据Wind数据，2020年春节后四周，一线城市成交土地占地面积合计197.4万平，较2019年春节后四周同比增加20.6%；四周的土地溢价率分别为24.0%、18.9%、10.7%、25.8%，为2019年7月份以来的高位水平。以北京为例，仅2020年2月11日至25日，北京市累计出让10宗住宅类地块，出让金额达440亿元，平均溢价率26.6%。

房地产销售较快恢复。根据中指院数据，2020年2月17日至23日（北京上海春节假期复工后第二周），北京、上海商品房销售套数分别为666、945套，较上一周的413、595套明显回温。复工后的第三周（2月24日至3月1日），北京商品房销售套数为1792套，甚至高于去年同期（春节假期后第三周）的808套。

二线城市多数土地市场尚未重启，销售先抑后扬

多地暂停土地出让。此次新冠疫情集中于中东部地区爆发，2月初，辽宁、四川、石家庄、西安、合肥、长沙、贵阳等省市宣布暂停土地出让。根据Wind数据，2020年春节后四周，二线城市成交土地占地面积为624.5万平，较2019年春节后四周同比减少67.2%；四周土地溢价率分别为7.6%、7.0%、10.4%、18.5%，处于2019年以来的较低水平。

房地产销售遇冷。根据中指院数据，重点监测的21个样本城市中，2020年2月24日至3月1日，二线代表城市成交面积环比增加49.7%，但同比减少58.6%。

受益于户籍制度改革和人才新政，以及区域中心城市的吸引力，随着疫情好转，二线城市房地产市场在逐渐恢复。

典型如南京市，新增确诊数自2月11日开始显著下降，疫情影响不断减弱，房地产市场迅速反弹。根据中指院数据，复工后（2月10日）的14天时间，南京市商品住宅成交1968套，相较于去年开工后（2月11日）14天的824套，同比大幅增加138.8%。

三四线城市土地市场冷清，销售分化

土地市场明显降温。根据Wind数据，2020年春节假期后四周，三线城市成交土地占地面积合计1071.5万平方米，较去年春节后四周减少52.0%；四周的土地溢价率分别为0%、14.4%、5.4%、9.6%，处于历史较低位水平。

总体来说，房地产销售短期内承压。根据中指院数据，重点监测的21个样本城市中，2020年2月24日至3月1日，三四线代表城市成交面积同比减少54.3%。

具体看，房地产市场分化，都市圈内三四线城市销售表现优于非都市圈内三四线城市。根据房管局数据，来自深莞惠、广佛肇、南京等9个都市圈的14个样本城市，2020年2月24日至3月1日，商品房合计成交6269套，同减46.9%、环增166.4%。同期，另外14个非都市圈样本城市，商品房合计成交3279套，同减49.2%、环增155.8%。

在中心城市辐射带动下，都市圈内三四线城市产业协同创新能力更强，交通基础条件更优，人口集聚潜力更大，疫情消退之后，房地产市场将较快回暖。典型如广佛肇都市圈内的佛山，2020年2月24日至3月1日合计成交2332套，环比大增251.7%，市场回暖迹象明显。而同处广东省境内，但不在都市圈内的江门，2020年2月24日至3月1日合计成交107套，环比增幅仅为27.4%，市场恢复较缓慢。

但疫情影响最严重的武汉都市圈内三四线，短期内房地产市场恐难恢复。典型如黄石、黄冈、孝感，虽然根据《武汉市城市总体规划（2017-2035）》，位列武汉都市圈，但受疫情影响，企业至今未复工，2020年1月27日至3月1日，3市商品住宅成交套数分别仅为0、1、14。

疫情冲击较大，应出台相应的稳地产政策

维持土地市场平稳，具体举措包括：加大优质土地供应，适度放宽出让土地条件；降低土地竞买保证金比例；调整土地价款缴付方式或期限，允许延期或分期支付。

适当调整房地产调控措施，支持合理的购房需求，具体举措包括：首套房认定以购房时有无未结清贷款为准；提高公积金贷款额度，加快按揭贷款资金发放，并在利率方面给予一定优惠；精装修交房设置与毛坯房不同的限价标准；缩短限售时限直至逐步取消。

风险提示：疫情防控效果不及预期、房地产市场超预期回落、疫情对经济的影响超预期

目录

1  疫情爆发前期，售楼处关闭、市场观望情绪浓厚，销售量大幅下行

2 疫情爆发后，各区域房地产市场表现分化加大

2.1 一线城市土地市场火热，销售回暖

2.2 二线城市多数土地市场尚未重启，销售先抑后扬

2.3 三四线城市土地市场冷清，销售分化

3 疫情冲击较大，应出台相应的稳地产政策

正文

 1 疫情爆发前期，售楼处关闭、市场观望情绪浓厚，销售量大幅下行

售楼处关闭、人流管控，市场销售量大幅下行。根据克而瑞数据，2020年2月1日至15日，40城新房销售面积44.3万平，同比下降86.6%。其中，一线4城销售面积8.8万平，同比下降74.6%；二线16城销售面积25.2万平，同比下降86.2%；三四线20城销售面积10.4万平，同比下降90.9%。

市场观望情绪浓厚，加上房企加大折扣力度回笼资金，短期内市场有调整压力。贝壳研究院调查显示，38.0%的受访者表示因疫情影响看房而暂缓买房计划、28.8%的受访者认为房价会跌而暂缓买房。疫情加重市场观望情绪，房价短期承压。根据克而瑞数据，2020年1月前十房企操盘项目销售均价12660元/平，同比下降3%、较2019年全年下降2.3%。

2 疫情爆发后，各区域房地产市场表现分化加大

2.1 一线城市土地市场火热，销售回暖

土地市场未明显受疫情影响。根据Wind数据，2020年春节后四周，一线城市成交土地占地面积合计197.4万平，较2019年春节后四周同比增加20.6%；四周的土地溢价率分别为24.0%、18.9%、10.7%、25.8%，为2019年7月份以来的高位水平。以北京为例，仅2020年2月11日至25日，北京市累计出让10宗住宅类地块，出让金额达440亿元，平均溢价率26.6%。

房地产销售较快恢复。根据中指院数据，2020年2月17日至23日（北京上海春节假期复工后第二周），北京、上海商品房销售套数分别为666、945套，较上一周的413、595套明显回温。复工后的第三周（2月24日至3月1日），北京商品房销售套数为1792套，甚至高于去年同期（春节假期后第三周）的808套。

2.2 二线城市多数土地市场尚未重启，销售先抑后扬

多地暂停土地出让。此次新冠疫情集中于中东部地区爆发，2月初，辽宁、四川、石家庄、西安、合肥、长沙、贵阳等省市宣布暂停土地出让。根据Wind数据，2020年春节后四周，二线城市成交土地占地面积为624.5万平，较2019年春节后四周同比减少67.2%；四周土地溢价率分别为7.6%、7.0%、10.4%、18.5%，处于2019年以来的较低水平。

房地产销售遇冷。根据中指院数据，重点监测的21个样本城市中，2020年2月24日至3月1日，二线代表城市成交面积环比增加49.7%，但同比减少58.6%。

受益于户籍制度改革和人才新政，以及区域中心城市的吸引力，随着疫情好转，二线城市房地产市场在逐渐恢复。

典型如南京市，新增确诊数自2月11日开始显著下降，疫情影响不断减弱，房地产市场迅速反弹。根据中指院数据，复工后（2月10日）的14天时间，南京市商品住宅成交1968套，相较于去年开工后（2月11日）14天的824套，同比大幅增加138.8%。

2.3 三四线城市土地市场冷清，销售分化

土地市场明显降温。根据Wind数据，2020年春节假期后四周，三线城市成交土地占地面积合计1071.5万平方米，较去年春节后四周减少52.0%；四周的土地溢价率分别为0%、14.4%、5.4%、9.6%，处于历史较低位水平。

总体来说，房地产销售短期内承压。根据中指院数据，重点监测的21个样本城市中，2020年2月24日至3月1日，三四线代表城市成交面积同比减少54.3%。

多数三四线城市返乡置业需求难以释放。按照往年的销售惯例，春节前后是返乡置业需求释放的高峰期。今年受疫情影响，多地暂停线下销售或禁止开盘、促销等，三四线城市销售降幅明显。2020年传统返乡置业季，三四线代表城市商品房销售套数合计549套，与去年同期相比下降92.4%。

具体看，房地产市场分化，都市圈内三四线城市销售表现优于非都市圈内三四线城市。根据房管局数据，来自深莞惠、广佛肇、南京等9个都市圈的14个样本城市，2020年2月24日至3月1日，商品房合计成交6269套，同减46.9%、环增166.4%。同期，另外14个非都市圈样本城市，商品房合计成交3279套，同减49.2%、环增155.8%。

在中心城市辐射带动下，都市圈内三四线城市产业协同创新能力更强，交通基础条件更优，人口集聚潜力更大，疫情消退之后，房地产市场将较快回暖。典型如广佛肇都市圈内的佛山，2020年2月24日至3月1日合计成交2332套，环比大增251.7%，市场回暖迹象明显。而同处广东省境内，但不在都市圈内的江门，2020年2月24日至3月1日合计成交107套，环比增幅仅为27.4%，市场恢复较缓慢。

但疫情影响最严重的武汉都市圈内三四线，短期内房地产市场恐难恢复。典型如黄石、黄冈、孝感，虽然根据《武汉市城市总体规划（2017-2035）》，位列武汉都市圈，但受疫情影响，企业至今未复工，2020年1月27日至3月1日，3市商品住宅合计成交套数分别仅为0、1、14。

3 疫情冲击较大，应出台相应的稳地产政策

此次疫情对房地产市场影响较大，应出台相应的稳地产政策。

第一，维持土地市场平稳，具体举措包括：加大优质土地供应，适度放宽出让土地条件；降低土地竞买保证金比例；调整土地价款缴付方式或期限，允许延期或分期支付。

第二，适当调整房地产短期调控措施，支持合理的购房需求，具体举措包括：部分城市首套房认定执行“认房又认贷”，且二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤，建议首套房认定以购房时有无未结清贷款为准；提高公积金贷款额度，加快按揭贷款资金发放，并在利率方面给予一定优惠；限价造成精装房改毛坯销售，使建筑品质倒退，不利于住房消费升级，建议精装修交房设置与毛坯房不同的限价标准；部分城市限售时限最长达5年，抑制了住房自由流通，建议缩短限售时限直至逐步取消，确保居民可自由换房改善。