房地产行业未来发展趁势总结(自编060818)

　　房地产行业未来发展趁势总结(自编06.08.18)_销售/营销_经管营销_专业资料。房地产未来发展趁势总结

　　房地产行业未来发展趁势总结 1、 房地产投资增幅放缓，行业盈利水平降低，但需求和供给两条线的支撑，导致 行业整体仍然长期看好。 2、 房地产行业整合加速，优势企业群体将脱颖而出，土地价格高涨，投资决策和 前端风险加大，土地储备成为关键，专业能力成为支撑，竞争更趋向专业化和 规模化。 3、 市场进一步细分，买方市场正在形成，客户的影响加大，政策的影响导致户型 的差异空间减少，产品层面的综合竞争如品牌、整体规划、城市功能融合、社 区、景观、文化等开始加强。 4、 房地产将进一步结合金融资本，资本和资源结合的行业特质将逐步明显，房地 产金融市场未来潜力巨大。 5、 有实力的房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场和全国布局，从而 有效的实现现金流和降低企业风险，同时业态形式趋于多元，并有意识的加大 持有比例。 6、 发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提高资金运作能力等道路， 地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘汰机制将在 3-5 年的时间内完成。 第 1页共1页 我国房地产行业现阶段面临发展机遇 1、 2、 我国经济持续稳定，增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境。 城市化进程加速以及居民收入水平的提高，将拉动全国房地产行业需求持续增 长。 3、 国内经济圈、城市圈和产业集群的逐步形成和扩张，商业地产和中高档住在的 持续不断的增长的需求。 4、 区域壁垒逐渐降低，区域经济的崛起和发展，提高了跨区域扩张和产业梯度转 移的可能性和吸引力。 5、 6、 宏观调控政策以及行业政策出台，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张。 国内外房地产金融市场的创新和发展，有利于拓宽融资渠道和降低融资成本。 机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下 五个方面。 1、 对土地供给的宏观调控，土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取 的难度。 第 2页共2页 2、 优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞争，外来进入者包括外资基 金，外资发展商和国内其他实力企业（如国美、联想）也都大举进入。 3、 金融政策趋紧，即提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制 市场需求。 4、 住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提 上仪事日程。 5、 房地产进入了细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要。 房地产行业的重要性：房地产行业已成为国民经济的支柱产业 1、 人类生存发展的需要。 （1）房地产是人们生活的必需品 *13 亿人口的住房需要。 *伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要 （2）房地产是城市化进程的需要 第 3页共3页 *“十二五“规划提出未来五年城镇化率要突破 50%，在三大城市群区域、中小城市 及中西部地区，房地产行业都有很大的发展空间。 2、产业关联度高，带动其他行业发展。 （1）房地产产业关联度高，能促进就业 *每年 25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、25%的塑料制品用于房 地产开发建设。 *每年 100 元的房地产销售能带动相关产业 170 元的销售。 （2）房地产的发展能催生众多新的行业 *如物业管理、房地产评估、房地产中介等 最近 10 年，全社会的固定资产投资和房地产投资都呈逐年上升趋 势，并保持着相对稳定的增长速度。 1、 99-09 年全国固定资产投资情况总结 （1）受国籍经济环境的影响,06-08 年间全社会固定资产投资增速放缓; 第 4页共4页 （2）随着中国稳定应对金融危机，人民币的不断升值，固定资产投资速度在 09 年总 体有较大幅度的提高。 2、 99-09 年全国房地产投资情况总结 （1）在经济环境相对交差的 2008 年，房地产投资仍保持了告诉增长，显示出了开发 企业对后市的乐观态度。 （2）2009 年增速对比市场相对类似的 2007 年增速明显下降，同比 2008 年也有所放 缓。2009 年地王频出，反映出不同企业的判断出现分歧，出现激进与保守发展并存的 现象。 从 1978 年之前至今，中国房地产经历了 5 个阶段，计划经济时代、 住房商品化时代、两个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍处 于震荡上升通道当中。 1、 第一阶段（1978 年以前） 阶段特性：计划经济时代实屋统建统配管制，由地方财政拨款和个单位投资建造 住房以解决房屋问题。 阶段关键词：住宅统建，福利分房。 5页共5页 第 2、 第二阶段（1978-1990） 阶段特性：住房商品化，房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段。 阶段关键词：土地使用制度改革、宪法与土地管理法的修改、住房制度的改革。 3、 第三阶段（1990-1997） 阶段特性：第一个快速发展阶段，因市场不规范及发展过快也导致了第一个调整期。 阶段关键词：快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵押、住 房公积金。 4、 第四阶段（1998-2007） 阶段特性：第二个快速发展阶段。 阶段关键词：快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产。 5、 第五阶段（2008 至今） 阶段特性：第二个调整期，09 年政策性反弹和目前的政策性调整。 阶段关键词：拐点、通胀、紧缩、猪坚强、小阳春、暴涨、调控、国十条、国八条、 新国八条、保障房、房产税。 第 6页共6页 房地产五证 1、 建设用地规划许可证 2、 国有土地使用证 3、 建设工程规划许可证 4、 建筑工程施工许可证 5、 商品房销售许可证 中国（）现行的土地制度 1、 国有土地使用权出让—土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有 人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益 和处分的权利。 （1）土地使用权出让（土地市场）由国家垄断 （2）国家将土地使用权出让给土地使用者（一定年限），土地使用者支付土地使用权 出让金给国家（提前支付） （3）只拥有土地使用权，没有所有权（土地使用者） 第 7页共7页 2、 国有土地使用权出让方式 （1） 招标方式 （2） 拍卖方式 （3） 协议方式 （4） 挂牌方式 3、 国有土地使用权出让年限 （1） 居住用地：70 年 （2） 工业用地：50 年 （3） 教育、科技、文化卫生、体育用地：50 年 （4） 综合或用地：50 年 （5） 商业、旅游、娱乐用地：40 年 （6） 加油站、加气站用地：20 年 第 8页共8页 城市用地的类别 居住用地：居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的 用地。 公共设施用地：居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育 以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。 工业用地：工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头 和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和用地。 仓储用地：仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。 交通道路广场用地：铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附 属设施等用地；市场、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。 市政公用设施用地：市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构 筑物及管理维修设施等用地。 绿地：市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和 林地。 水域和用地：除以上各大类用地之外的用地。 土地使用权的出让方式 招标、拍卖、挂牌 1、 2、 3、 4、 5、 经营性用地以（商业、旅游、商品、住宅等）及有竞争要求的工业用地。 同一宗地有两个或者两个以上意向用地者。 划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的。 出让土地使用权改变用途。 法律法规规定的用地 异同：有偿使用，需要签订合同；有期限限制。 协议 1、 经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的。 第 9页共9页 2、 3、 4、 5、 原划拨、承担土地使用权人申请协议出让。 划拨土地使用权转让申请办理协议出让。 出让土地使用权人申请续期。 法律法规规定的用地。 异同：有偿使用，需要签定合同，有期限限制。 划拨方式 1、 2、 3、 4、 国家机关、军事用地。 城市基础设施、公益事业用地。 国家重点扶持的能源、交通等项目用地。 法律法规规定的用地。 异同：少量费用（补偿、安置）或无偿，一般无期限限制。 第 10 页 共 10 页 房地产开发价值链 主价值链 1、决策拿地阶段 *市场研究—*投资决策—*土地获取 2、规划设计阶段 *市场定位—*产品策划—*规划设计 3、项目施工阶段 *招标投标—*施工组织—*进度质量成本 4、销售服务阶段 *品牌传播—*销售组织—*物业管理 投资 投资分析阶段（项目研究、投资分析） 投资确定阶段（投资洽商、签订契约） 投资管理阶段（开发监控、投资回收） 辅价值链 1、 2、 3、 4、 战略管理； 人力管理与行政管理； 金融投资与财务管理； 信息管理 第 11 页 共 11 页 第 12 页 共 12 页