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美国的未来发展趁势房地产行业未来发展趁势总结(自编060818)

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  房地产行业未来发展趁势总结 1、 房地产投资增幅放缓,行业盈利水平降低,但需求和供给两条线的支撑,导致 行业整体仍然长期看好。 2、 房地产行业整合加速,优势企业群体将脱颖而出,土地价格高涨,投资决策和 前端风险加大,土地储备成为关键,专业能力成为支撑,竞争更趋向专业化和 规模化。 3、 市场进一步细分,买方市场正在形成,客户的影响加大,政策的影响导致户型 的差异空间减少,产品层面的综合竞争如品牌、整体规划、城市功能融合、社 区、景观、文化等开始加强。 4、 房地产将进一步结合金融资本,资本和资源结合的行业特质将逐步明显,房地 产金融市场未来潜力巨大。 5、 有实力的房地产企业更重视跨区域化发展,进入二三线市场和全国布局,从而 有效的实现现金流和降低企业风险,同时业态形式趋于多元,并有意识的加大 持有比例。 6、 发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提高资金运作能力等道路, 地产进入了洗牌和加速发展的阶段,淘汰机制将在 3-5 年的时间内完成。 第 1页共1页 我国房地产行业现阶段面临发展机遇 1、 2、 我国经济持续稳定,增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境。 城市化进程加速以及居民收入水平的提高,将拉动全国房地产行业需求持续增 长。 3、 国内经济圈、城市圈和产业集群的逐步形成和扩张,商业地产和中高档住在的 持续不断的增长的需求。 4、 区域壁垒逐渐降低,区域经济的崛起和发展,提高了跨区域扩张和产业梯度转 移的可能性和吸引力。 5、 6、 宏观调控政策以及行业政策出台,将加速行业整合,有利于优势企业快速扩张。 国内外房地产金融市场的创新和发展,有利于拓宽融资渠道和降低融资成本。 机遇与挑战并存,行业发展也面临着严峻的挑战,主要表现在以下 五个方面。 1、 对土地供给的宏观调控,土地交易市场化和土地价格的飞涨,增加了土地获取 的难度。 第 2页共2页 2、 优势企业的跨区域整合及扩张,加剧了行业内的竞争,外来进入者包括外资基 金,外资发展商和国内其他实力企业(如国美、联想)也都大举进入。 3、 金融政策趋紧,即提高了对房地产商资金实力的要求,也将在一定程度上抑制 市场需求。 4、 住宅市场受宏观调控影响增大,行业风险和市场风险加大,对于客户的研究提 上仪事日程。 5、 房地产进入了细分时代,专业化、品质和差异化的要求日趋重要。 房地产行业的重要性:房地产行业已成为国民经济的支柱产业 1、 人类生存发展的需要。 (1)房地产是人们生活的必需品 *13 亿人口的住房需要。 *伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要 (2)房地产是城市化进程的需要 第 3页共3页 *“十二五“规划提出未来五年城镇化率要突破 50%,在三大城市群区域、中小城市 及中西部地区,房地产行业都有很大的发展空间。 2、产业关联度高,带动其他行业发展。 (1)房地产产业关联度高,能促进就业 *每年 25%的钢材、70%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、25%的塑料制品用于房 地产开发建设。 *每年 100 元的房地产销售能带动相关产业 170 元的销售。 (2)房地产的发展能催生众多新的行业 *如物业管理、房地产评估、房地产中介等 最近 10 年,全社会的固定资产投资和房地产投资都呈逐年上升趋 势,并保持着相对稳定的增长速度。 1、 99-09 年全国固定资产投资情况总结 (1)受国籍经济环境的影响,06-08 年间全社会固定资产投资增速放缓; 第 4页共4页 (2)随着中国稳定应对金融危机,人民币的不断升值,固定资产投资速度在 09 年总 体有较大幅度的提高。 2、 99-09 年全国房地产投资情况总结 (1)在经济环境相对交差的 2008 年,房地产投资仍保持了告诉增长,显示出了开发 企业对后市的乐观态度。 (2)2009 年增速对比市场相对类似的 2007 年增速明显下降,同比 2008 年也有所放 缓。2009 年地王频出,反映出不同企业的判断出现分歧,出现激进与保守发展并存的 现象。 从 1978 年之前至今,中国房地产经历了 5 个阶段,计划经济时代、 住房商品化时代、两个快速发展阶段、以及调整期,目前整体仍处 于震荡上升通道当中。 1、 第一阶段(1978 年以前) 阶段特性:计划经济时代实屋统建统配管制,由地方财政拨款和个单位投资建造 住房以解决房屋问题。 阶段关键词:住宅统建,福利分房。 5页共5页 第 2、 第二阶段(1978-1990) 阶段特性:住房商品化,房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段。 阶段关键词:土地使用制度改革、宪法与土地管理法的修改、住房制度的改革。 3、 第三阶段(1990-1997) 阶段特性:第一个快速发展阶段,因市场不规范及发展过快也导致了第一个调整期。 阶段关键词:快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵押、住 房公积金。 4、 第四阶段(1998-2007) 阶段特性:第二个快速发展阶段。 阶段关键词:快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产。 5、 第五阶段(2008 至今) 阶段特性:第二个调整期,09 年政策性反弹和目前的政策性调整。 阶段关键词:拐点、通胀、紧缩、猪坚强、小阳春、暴涨、调控、国十条、国八条、 新国八条、保障房、房产税。 第 6页共6页 房地产五证 1、 建设用地规划许可证 2、 国有土地使用证 3、 建设工程规划许可证 4、 建筑工程施工许可证 5、 商品房销售许可证 中国()现行的土地制度 1、 国有土地使用权出让—土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有 人签订的合同的有关规定,对国家或集体所有的土地,享有占有、使用、收益 和处分的权利。 (1)土地使用权出让(土地市场)由国家垄断 (2)国家将土地使用权出让给土地使用者(一定年限),土地使用者支付土地使用权 出让金给国家(提前支付) (3)只拥有土地使用权,没有所有权(土地使用者) 第 7页共7页 2、 国有土地使用权出让方式 (1) 招标方式 (2) 拍卖方式 (3) 协议方式 (4) 挂牌方式 3、 国有土地使用权出让年限 (1) 居住用地:70 年 (2) 工业用地:50 年 (3) 教育、科技、文化卫生、体育用地:50 年 (4) 综合或用地:50 年 (5) 商业、旅游、娱乐用地:40 年 (6) 加油站、加气站用地:20 年 第 8页共8页 城市用地的类别 居住用地:居住小区,居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的 用地。 公共设施用地:居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育 以及科研设计等机构和设施的用地,不包括居住用地中的公共服务设施用地。 工业用地:工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头 和道路等用地,不包括露天矿用地,该用地应归入水域和用地。 仓储用地:仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。 交通道路广场用地:铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附 属设施等用地;市场、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。 市政公用设施用地:市级、区级和居住区级的市政公用设施用地,包括其建筑物、构 筑物及管理维修设施等用地。 绿地:市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地,不包括专用绿地、园地和 林地。 水域和用地:除以上各大类用地之外的用地。 土地使用权的出让方式 招标、拍卖、挂牌 1、 2、 3、 4、 5、 经营性用地以(商业、旅游、商品、住宅等)及有竞争要求的工业用地。 同一宗地有两个或者两个以上意向用地者。 划拨土地使用权改变用途或转让,收回土地使用权,实行招拍挂出让的。 出让土地使用权改变用途。 法律法规规定的用地 异同:有偿使用,需要签订合同;有期限限制。 协议 1、 经营性用地以外用途的土地,同一宗地只有一个意向用地者的。 第 9页共9页 2、 3、 4、 5、 原划拨、承担土地使用权人申请协议出让。 划拨土地使用权转让申请办理协议出让。 出让土地使用权人申请续期。 法律法规规定的用地。 异同:有偿使用,需要签定合同,有期限限制。 划拨方式 1、 2、 3、 4、 国家机关、军事用地。 城市基础设施、公益事业用地。 国家重点扶持的能源、交通等项目用地。 法律法规规定的用地。 异同:少量费用(补偿、安置)或无偿,一般无期限限制。 第 10 页 共 10 页 房地产开发价值链 主价值链 1、决策拿地阶段 *市场研究—*投资决策—*土地获取 2、规划设计阶段 *市场定位—*产品策划—*规划设计 3、项目施工阶段 *招标投标—*施工组织—*进度质量成本 4、销售服务阶段 *品牌传播—*销售组织—*物业管理 投资 投资分析阶段(项目研究、投资分析) 投资确定阶段(投资洽商、签订契约) 投资管理阶段(开发监控、投资回收) 辅价值链 1、 2、 3、 4、 战略管理; 人力管理与行政管理; 金融投资与财务管理; 信息管理 第 11 页 共 11 页 第 12 页 共 12 页

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