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疫情之下,对于2020年楼市的5个关键判断

2020年突如其来的疫情,打乱了春节后的生产恢复和经济活动,也冲击到了楼市的走势。

那么2020年楼市走势会有什么变化,我们该什么时候买房,什么时候卖房?不急,我们先来回顾一下2003年那场非典疫情对楼市的影响,然后从中窥见一二。

以2003年疫情重灾区北京为例,2003非典疫情爆发后的4月、5月,北京正处于快速上涨的房地产投资增幅,直接下降到8%和12.6%。而在这之前的1999年-2002年,北京房地产开发平均增幅为28%,几近腰斩。

与房地产投资增幅一起下降的还有商品房的销售量。

2003年4月份,北京一手商品房预售为5204套,预售面积为66.2万平米。到了5月份,北京商品房预售套数增加到了6346套,预售面积上升到了74.4万平米。虽然略有增加,但是和2003年第一季度的月均销售商品房9044套,面积101.4万平米相比,还差的很远。

简单说,非典疫情的出现,让2003年的北京4月和5月的商品房预售平均减少了3296套,降幅高达36%。同样也让全国楼市的开发速度和销售量都出现了大幅度的降低。

然而,后来一份文件扭转了市场颓势,并且大大加速了中国城市化进程。

2003年6月非典疫情得以扑灭,在社会运行了2个月后,由于经济无法短期内自行修复,高层发现了问题的严重性,于是8月31日出台了文件:《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,这也就是后来广为人知的18号文件。

18号文件的第一条就是:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”

18号文件的出现,让非典的影响彻底消失,也让楼市从2003年8月31号开始,驶入了一个新的快车道,开启了十几年的长期上涨。

那么这次疫情还会出台政策暴力救市吗?我们继续往下分析。先来看看我们当前的经济形势。

2020年是全面建成小康社会的决战年,也是十三五规划收官之年,国内生产总值要比2010年实现翻一番的目标。

虽然国内GDP破6%是时间早晚的事情,并且长期来看,中国GDP会持续趋势性下滑,最终长年维持在3-4%的稳定平台区间。但是仪式感强烈的2020年GDP破6%,还是比较难令人们接受的,即便不考虑GDP保6%背后的民众就业和社会稳定,也会带来对民族信心的冲击和国际信用评级的折损。

所以我认为高层会极力保住经济,力求2020年GDP不破6%。

去年四季度末,不管是社会融资总规模增速,还是PPI(工业品出厂价格指数)和PMI(制造业采购经理人指数)等经济性指标,都表明贸易战之下,中国的经济有阶段性筑底企稳的迹象。

很显然,疫情的到来,打破了这种势头,让GDP保6%增加了不少难度。2003年的疫情是春节之后爆发的,影响的是消费;2020年的疫情是春节之前爆发的,影响的是生产,灾后恢复经济的代价非常大。

为此高层非常果断,宁愿全国不过年,耽误春节气氛,也要隔绝交通,同时延迟复工复产,这种长痛不如短痛的做法是之前灾后恢复的宝贵经验。

目前看来,这种全民防疫,速战速决的做法似乎取得了较大效果,虽然确诊病例绝对数值还在增加,但是增速已经趋缓,相信不久之后就会把疫情扑灭,全国的焦点再次回到经济活动之中。

基于以上分析,我们审慎地提出以下5个判断:

判断01: 

为了保住经济,货币政策不会突然大降息,但是小步快跑,持续、多次的降息降准将会成为常态。

受限于以下三个原因,高层不会突然大降息:

1.物价指数CPI高企,去年12月CPI达到4.5%,考虑到猪周期对物价指数的主导影响,去年生猪短缺,而母猪繁殖出栏周期需要6-8个月才能恢复正常水平,高通胀限制了大幅降息的可行性。

2.疫情之下,生活物资供应秩序受到很大影响,工厂复工延迟、到处封路,物流成本飙升,大幅降息可能诱发恶性通胀,物价飙升。

3.大幅降息后,中美货币的利差进一步缩小,会带来人民币汇率贬值和外汇储备流失的压力。目前人民币离岸市场,对美元汇率已经跌破7.0关口。大幅降息,会引发资本出逃,消耗外汇储备,影响一带一路和国内金融对外开放。

所以高层大概率不会采取突然大幅放水的措施,而是多频次、小步快跑地进行降息降准,输血经济,维稳楼市。

房价的涨幅,与利率水平的高低呈现负相关性

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