疫情如何影响住房消费者的决策偏好？

为了更好地了解疫情下消费者对楼市的预期、疫情对买房卖房决策及偏好的影响，贝壳研究院、90度地产联合发起了“疫情下的住房消费者预期调查”。

调研发现：

1.消费者购房意愿受疫情影响不大，仅有8.5%的受访者表示受疫情影响将取消买房计划。多数消费者预期后期价格将小幅下跌或平稳，从而推迟购房计划。近7成购房者购房计划推迟时间在6个月以内。

2.资源集中的大城市依然是购房首选，城市住房发展将继续遵循基本面。

3.大户型、低密度、医疗配套成熟的住房改善需求明显，高品质物业在购房倾向中的重要性显著提高。

4.疫情加速了线上化发展趋势，线上购房已开始被一部分人所接受，愿意在线上买房的受访者占比达29.2%。

5.多数业主月供收入比处于合理范围，还贷压力不大，降价出售的意愿不高，因此疫情后不会出现大规模降价抛售的情况。

6.少数还贷压力较大的业主降价出售意愿相对较强，月供收入比超过合理范围的业主（占比仅21.7%）中有近一半的业主愿意降价出售。

1.疫情之后还买不买房？

消费者购房意愿受疫情影响不大。调查发现，仅有8.5%的受访者表示受疫情影响取消买房计划，绝大部分有购房计划的消费者只是推迟或观望，消费者的购房意愿并没有受到较大冲击。

其中，有38%的受访者表示因疫情影响看房而暂缓买房计划，有28.8%的受访者认为房价会跌而暂缓买房。

图：疫情对消费者购房计划的影响

数据来源：贝壳研究院

购房者如何看疫情后房价的走势？调查显示，43.9%的受访者认为房价会小幅下跌，27.6%的受访者认为房价会保持稳定。对房价下跌的预期，可能来自于开发企业有尽快降价促销回流资金的需要。到去年年底，部分城市的新房库存上升，面临去化难的问题。以北京为例，截止目前，北京新房（普通住宅+自住型商品房+别墅）尚有9.6万套待售房源，开发商降价促销是大概率事件。购房者期待未来的降价空间，因此会进入观望期。

图：消费者对后期房价的预判分布

数据来源：贝壳研究院

受疫情影响，购房计划会延迟多久？调查显示，消费者购房计划推迟时间普遍不超过半年。购房计划推迟1-3个月的比例最高，在6个月以内的累计占比达67.8%。

图：消费者购房计划推迟时间分布

数据来源：贝壳研究院

但是，换房者中换房计划推迟时间最多的是4-6个月，比买房者更长一些。主要是换房者手里有房，换房的急迫程度比买房者较弱。

图：买房和换房群体购房计划延迟时间

数据来源：贝壳研究院

疫情后，消费者对买房和其他投资渠道的倾向如何变化？疫情之下，消费者对持有现金的意愿较强，能够用来应对不确定风险。买房意愿也不低，两者占比基本持平。有买房和换房计划的人在疫情后买房意愿相对更强，占比分别达51%和44%。

图：疫情后消费者消费意愿分布

数据来源：贝壳研究院

图：不同消费计划群体疫情后的消费意愿分布

数据来源：贝壳研究院

可见，疫情并不是减少了购房需求，而只是将购房需求延后了。随着疫情被控制，预计市场将会逐渐复苏。

2.房子买在哪里？

资源集中的大城市仍是多数人的购房首选，城市住房市场的发展将继续遵循基本面原则。疫情虽然让消费者更关注物业、医疗资源等，但好的资源都集中在大城市。所以在人群密度较低的郊区、老家以及大城市之间，更多的受访者选择了在资源集中的大城市购房。可见，未来城市住房市场的发展将继续遵循基本面原则。

图：疫情后消费者购房意愿分布

数据来源：贝壳研究院

3.买什么样的房子？

这次疫情下，全民隔离，不少人在家办公，明显感受到房间空间不够用。既要与家人在一起的生活空间，也要有自己独立的办公空间。家庭成员越多，对独立空间的需求也就越强。此次调查中，有41.6%的受访者表示疫情后更想购买大户型，以便和父母孩子一起居住。

图：疫情后，消费者购房意愿分布

数据来源：贝壳研究院

相较于买房者，换房者更愿意买大户型。在户型的选择上，买房者因资金实力相对较弱，更倾向于购买中等户型，而且因预期相对较差，选择小户型的比例也较高。而换房者更多选择大户型，占比高达63.3%。

图：疫情后，买房者和换房者购房意愿分布

数据来源：贝壳研究院

除了户型等硬件条件外，在其他条件中物业服务成了购房首选。

在此次调查中，有63.3%的受访者表示更愿意为高品质的物业付费，比例高于医疗、交通条件等。在有换房计划的受访者中，更愿意为高品质物业付费的比例达74.5%，显著高于交通条件。

这次疫情发生后，好的小区物业对于防治疫情传播的作用显现出来。好的小区物业提前预防、及时排查、实行规范化人性化服务，比物业管理相对较差以及没有物业的小区更加让消费者感到安全。

如果说非典触发了第一次居住消费偏好变化，即通风透气好的板楼成为好社区的重要标准，那么新冠或触发第二次居住消费偏好变化，即“好社区”从硬件设施的完备度转向软性的社区服务。

图：消费者购房付费意愿

数据来源：贝壳研究院

除高品质物业外，换房者更注重低密度，买房者更注重医疗配套。在买房者和换房者之间，除了高品质物业最重要之外，买房者相对更加注重医疗配套，占比为46.6%；而换房者更加注重低密度，占比达53.1%。这可能是由于换房者资金实力更强，对低密度住房更能负担得起。

图：买房和换房消费者购房付费意愿分布

数据来源：贝壳研究院

4.消费者会转向线上买房吗？

疫情导致线下交易无法实现，不少开发企业开始投入线上售楼处，一批直播卖房正在兴起。消费者可以接受线上买房吗？

此次调查中，有60%的受访者表示不会在线上购房，但会在线上看房源信息、咨询购房事宜。虽然购买决策短期内仍难以由线下转至线上，但越来越多的交易场景由线下向线上迁移，比如VR带看和线上协商等。

有29.2%的受访者表示愿意在线上买房，线上购房已开始被一部分人所接受。房产线上化已成为不可逆的趋势，而且此次疫情正在加速这一趋势的发展。

从贝壳新增客源的来源看，春节期间，有超过70%的新增客源是从线上渠道转化而来，这一比例远远高于之前水平。如果消费者越来越习惯于VR看房等途径，从线上看房、与经纪人线上交互的比例会越来越高。

线上和线下未来的职责分工会越来越明确。线上主要解决信息匹配的问题，通过更加及时、丰富的信息降低信息不透明，让消费者有更多选择。线下经纪人则专注于高品质的服务。

图：消费者对于互联网购买房屋的意愿

数据来源：贝壳研究院

此次疫情对于行业是一次倒逼的机会，真正线上买房需要更加完善的数据基础设施，需要完善的法律监管体系，也需要专业分工的服务者。随着政府电子政务的推进、新房与二手房信息平台的建设，互联网技术会彻底改变买房这件事。

5.疫情之后业主还卖不卖房？

在有卖房计划的受访者中，73.7%的受访者表示因为市场不明朗而暂缓卖房计划。因为想换取现金和担心房价下跌而卖房的比例并不高，分别为11.4%和14.9%。这样的情况预示着，未来疫情结束之后，市场不会迎来供给的井喷，不会出现大量抛售的情况。

图：疫情对消费者卖房计划的影响分布

数据来源：贝壳研究院

6.业主会降价卖房吗？

上述调查发现，要换取现金或担心价格下跌而降价卖房的业主较少，多数业主降价出售的意愿不强。对于开发商降价促销的活动，业主的态度也相对强硬，跟随降价的比例仅为29.7%，33%的业主维持原报价，更多的业主选择暂时不卖。可见，二手房业主对于卖房的迫切性比开发商低多了。

图：疫情之后业主对于开发商降价促销的态度

数据来源：贝壳研究院

但还贷压力较大的业主降价出售意愿相对较强。在受访者中，少数业主月供收入比超出了合理范围，其预期较差，加上现金流需求更高，降价出售意愿相对较强。月供收入比在70%及以上的业主中，近一半的业主愿意降价出售。而且在面对开发商降价促销时，月供收入比越高的业主保持出售的意愿越强，且愿意跟随降价的比例越高。

图：受访业主的月供收入比分布

数据来源：贝壳研究院

图：不同月供收入比的业主的卖房计划分布

数据来源：贝壳研究院

图：不同月供收入比的业主对于开发商降价促销的态度

数据来源：贝壳研究院

从这个调查我们可以发现，二手房市场在疫情冲击下的稳定性相对较强。购房需求并没有减少多少，而只是陷入3-6个月的观望，对更大户型、更好物业服务、更高资源配置的改善需求仍然强烈。二手业主的韧性较高，大部分业主会因为市场不明朗而暂停挂牌，不会出现大量降价抛售的情况。当然，我们也要关注疫情持续时间对居民还贷压力的影响。

编辑：刘一诺