房企出海战略盘点：产业新城有市场，轻资产出海是方向

在万科披露最新财报后，万科的出海业务受到市场关注，亿欧观察到以万科为代表的房地产企业正将触角伸到海外市场。

万科海外是万科香港持有75%控股权益的香港上市公司。作为万科旗下众多公司之一，万科海外近些年的表现并不抢眼，似乎已慢慢被市场遗忘。

2012年7月，万科完成收购香港上市公司南联地产控股有限公司75%股权，并在同年内将其更名为万科置业（海外）有限公司。自此，万科旗下拥有了一家香港上市公司，成为其拓展香港及海外业务的重要平台。

在2018年，万科海外仅有3名雇员，引发外界对其经营状况的猜测。截至2019年末，万科海外重整旗鼓，拥有了91名雇员。不仅在公司规模上有了飞跃，2019年12月，万科置业（海外）有限公司还更名为万科海外投资控股有限公司。

对此，万科海外董事会认为，更改公司名称将更有效反映集团业务的现况，并有利于提升集团的企业形象及未来策略业务发展，即集团发展资产管理并加强物业发展及投资业务的目标。此次改名透露出万科对于万科海外的重视程度明显提升。

希望加码出海业务的房企不止万科一家。同样是在2019年，从未出海的合生创展以1.13亿美元的代价，收购一宗位于美国纽约曼哈顿的空地，作为在中国境外的首个投资项目。

似乎，国内房企的出海竞争即将风云再起。目前仍在这条赛道上前进的房企，都跑出了自己独特的战略道路。

万科海外：重回海外市场，收购英美项目

依据地域进行统计，万科海外的客户和非流动资产（投资物业、重建中物业、租赁作自用等物业，以及联营公司之权益和其他非流动资产）主要分布于中国香港、美国和英国，其中，中国香港所占比最大。

虽然万科海外希望进军全球市场，但按目前的数据来看，在中国香港的投资依然依然占其业务的大多数，海外业务目前较少。

2017年，曾有市场人士分析称，此举一方面是由于内地土地价高难拿，房地产市场的调控政策不断限制加码；另一方面是因为在香港买地相当于在境外市场投资，可与美元资产挂钩，这也是企业资产配置的方式。

2019年11月，万科海外完成对香港“春秧街物业”的收购，获得约99.89%的实际权益。万科海外董事会认为，在“柏傲湾”项目超过99%已售出的情况下，此次收购是扩大香港物业市场组合的良机。预计在将该物业改建为酒店后，可以为本集团带来稳定收入。

2019年，万科海外收购了多处英美资产，正式向海外市场进军，在未来，或许会进一步加码海外业务。

碧桂园、富力：依赖国内买家，高密度开发有风险

2015年前后，众多房企蜂拥出海，投资海外地产项目的热潮曾席卷整个行业。

万达、绿地、碧桂园、万科等房企纷纷在千里之外跑马圈地，想要在海外市场复制国内的传奇。然而，近年来，许多海外项目渐渐销声匿迹，不知下文。这与国内外的政策变化和市场形势息息相关。

碧桂园提出，希望通过“森林城市”模式，进行海外市场拓展。“森林城市”模式，即国际产能合作新城模式，其理念是带动建筑、交通、智能、设计等多种技术集群式出海。

碧桂园集团创始人杨国强曾表示，一旦“森林城市”成功，就把这个模式复制到全世界每个国家，届时国外收入与国内收入比达到1:1。

2016年，碧桂园斥资20亿重金以“新加坡旁，永久产权”作为宣传卖点，在央视春晚、奥运会赛场进行广告宣传，当年碧桂园宣布项目合同销售业绩取得180亿元的良好成绩，位居中国典型房企单项目销售业绩的第一名，并且超过八成以上的买家来自中国内地。

马来西亚前总理纳吉布曾宣布“森林城市”项目所在地为免税区，将设置独立海关，享有部分企业所得税的减免，而且享受免除产业盈利税、印花税等其他专属优惠政策。但马来西亚新任总理马哈蒂尔在上任前就多次炮轰该工程，认为大量外国人口涌入会改变马来西亚政治。

由于该项目在马来西亚面临巨大压力，同时楼盘存在高容积率、配套难保障等现实问题，目前，该项目的发展前景并不乐观。

2019年10月份，碧桂园“森林城市”内部开会通知，将裁员60%。2020年1月15日，已供职四年的碧桂园马来西亚总裁Jason Fu宣布离职。除了人事变动外，总共有63辆在马来西亚碧桂园子公司注册的汽车上市拍卖，定于今年2月举行。

除了碧桂园外，富力地产的海外项目也存在风险。

富力地产2018年携两个房产项目进驻柬埔寨金边，分别是“金边富力城”和“富力