华润置地2019净利率下跌，投资物业成“护城河” | 亿欧读财报

文 | 刘一诺

编 | 黄志磊

3月26日，华润置地发布了2019全年业绩报告。报告显示，2019年全年，华润置地综合营业额为1477.4亿元，按年增长21.9%；综合毛利润率为37.9%，比2018年同期的43.4%下降了5.5%。

在中国指数研究院推出的《2020中国房地产百强企业排行榜》中，华润置地排在第八位，前七位分别是恒大、碧桂园、万科、保利、融创、中海和绿地。

从营业收入及净利润统计来看，2019年下半年，华润置地的营业收入同比增长了31.62%，但净利率却仅为19.36%，处于两年内的较低水平。

根据华润置地发布的业绩公告，其一年内到期债务同比显著增加。不过从总体来看，截至2019年12月31日，华润置地总有息负债比率为36.6%，较2018年底的42.3%下降5.7个百分点，净有息负债率为30.3%，较2018年底的33.9%下降3.6个百分点，维持在行业较低水平。

高层人事地震，发展前景未知

华润置地年末业绩下滑，与高层人事地震有关。

2019年12月17日，华润置地董事会主席唐勇提出离职。在2019年3月，前执行董事吴向东从华润离职，唐勇临危受命，接任董事局副主席，并主持董事会工作。据《中国新闻周刊》报道，前执行董事吴向东从华润带走了很多中层干部至华夏幸福，造成了华润人才断档。在过去的一年中，唐勇积极开疆拓土，带领华润置地完成了销售目标，守住了华润置地头部房企的地位。

虽然在吴向东离任后，华润置地的业绩稳步向好，但在2019年12月，唐勇调任华润电力执董兼总裁。紧随其后，华润置地高级副总裁迟峰，副总裁、华北大区总经理蒋智生，董事局副主席、华北大区董事长张大为等核心高管陆续传出离职消息。

目前，高级副总裁迟峰已于去年末加入蓝光发展，在华润置地2018年年报中，迟峰是分管物业管理业务的高管。按照原计划，华润物业分拆上市很有可能在今年实现。

资料显示，华润物业前身为1982年成立的隆地企业有限公司，2002年3月启用名字华润物业服务有限公司。华润物业定位为集品质物业服务、资产托管运营、智慧物联管理、科技平台创新为一体的“平台型泛社区经济服务商”。

在2018年业绩发布会和2019年的中期业绩发布会上，时任华润置地董事局副主席唐勇都提及了要将物业分拆上市的计划，并表示“将启动华润物业科技上市安排”，希望“物业分拆上市能给公司带来更大的发展促进”。

2020年2月末，有市场消息人士表示，华润置地计划在1-2年内分拆物业管理业务赴港上市，拟融资5亿美元，目前相关工作已启动。

公开资料显示，接任唐勇的王祥明于2019年加入华润(集团)有限公司，担任华润集团董事、总经理。在此之前，曾任中国建筑集团有限公司董事、总经理，中国建筑股份有限公司总裁、董事。

换帅是否能保证华润物业上市计划的实现，依然未知。

质量问题频现，引发业主维权

2019年，华润置地的开发项目频现质量问题，使得品牌美誉度有所下滑，这与华润置地近年来“高周转”的开发模式息息相关。

2019年7月18日，据北京市住建委通报，华润置地（华润未来城市）因属无证售房，被高限处罚。公开资料显示，7月15日-17日，北京市住建委对昌平区华润智慧中心（项目推广名：华润未来城市）、丰台区中铁诺德春风和苑等项目的销售现场进行突击检查。结果显示：华润智慧中心项目存在未取得商品房预售证收取客户认筹金的行为。

同样在2019年7月，据媒体报道，华润置地济南万象城项目地基拆除重建，房屋未建却已基本卖完。根据济南城乡建设委员会文件，拆除重建的主要原因为：华润公司于2018年6月开始万象城北地块规划放验线工作，导致完成所有地下工程后发，现该项目坐标基准存在重大偏差，出现楼座移位现象，致使将该项目已施工部分全部被拆除重建”。

除上述情况外，济南华润紫云府、北京华润理想国、北京华润昆仑域、甘肃华润誉澜山等项目均出现质量问题，使华润置地在多地身陷维权风波。

由于质量问题集中在2019年7月爆出，华润置地该月销售业绩大幅下滑或与之相关。

商业地产租金收入稳步增长

虽然在华润置地的业务版图中，物业投资及管理所占比重并不大，但依然是华润置地发展战略的重要一环。根据其财报数据，2019年，华润置地投资物业（包括酒店经营）租金收入120.3亿元，按年增长26.3%。

2017年，华润置地正式提出将商业地产事业部列为与开发事业部平级的一级组织机构；2018年华润置地又提出要转型为“城市综合投资开发运营商”，商业地产在公司中的位置进一步提升。

着力投资物业也为华润置地带来了丰厚的回报。2018年财报显示，华润置地投资物业租金收入达人民币95.2亿元，同比增长24.5%。2019年，华润置地成为继巅峰时期的万达广场之后，第二家依靠物业租金达到近百亿规模的房企。

2019年，华润置地来源于投资物业的租金收入每月均实现同比增长，除7月和9月的增长较低外，其他月份基本都实现了约30%的增长。

与其他商业物业规模较大的房企相比，华润置地的租金收入位于前列，然而，与体量庞大的万科广场相比，依然差距较大。

根据2019年各房企年终报告数据，2019年前6个月，华润置地来源于物业投资及管理的收入是大悦城和龙湖地产的两倍，是新城控股的三倍，但仅为万达商管的三分之一。

不过 ，从数量上来看，华润置地的在营购物中心数量仅为万达商管的1/6左右。万达商管曾透露，截至2019年年底，已经开业的万达广场将达到323座，预计2020年年底开业的万达广场将达到370座左右。根据华润置地2019年业绩数据，截止到2019年12月31日，华润置地在营购物中心共计61个。

2019年，华润置地购物中心业务营业额人民币91.5亿元，同比增长33.4%；出租率达94.9%，同比上升0.6%。

2020年初，疫情导致商办物业客流量锐减，商户经营难以为继，众多房企实施了免租优惠。据华润置地透露，至3月底将累计为61个购物中心商户减免租金超过10亿元。这相当于2019年租金收入的1/9。因此，2020年华润置地物业投资及管理收入业绩如何，目前仍需观望。

除了商业地产外，华润置地还在推进“2+X”商业模式，聚焦城市升级、消费升级和产业升级，坚持并深化，推动康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育、影院等业务的创新发展，持续向城市综合投资开发运营商转型。