华夏幸福对赌平安：2019勉强过关，利润增长承压 | 亿欧读财报

文 | 刘一诺

编 | 黄志磊

4月24日晚间，华夏幸福发布了2019年年报。年报显示，报告期内，华夏幸福实现营业收入1052.10亿元，比上一年同期增长25.55%；实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，比上一年同期增长24.40%。

截至报告期末，公司归属于上市公司股东的净资产500.36亿元，比上一年度末增长14.30%。

异地复制初见成效

在华夏幸福的主营业务模块中，房地产开发业务收入仍占最大比重，达到了72%；产业新城业务收入仅占26%；占比最小的其他业务（物业、酒店）收入则为2%。不过，产业新城一直以来都是华夏幸福的主打业务。

随着产业新城模式日渐成熟，华夏幸福将环京地区的成熟经验异地复制。

从近几年华夏幸福主营业务的分地区收入占比来看，在2017年，华夏幸福环北京以外地区收入实现了翻倍增长，异地复制模式成效较为显著。到了2018年，华夏幸福环北京以外收入已经翻倍至占比30.82%。2019年，该数据增长至44.62%。

从2015年至2019年，华夏幸福产业新城每年新增签约入园企业的数量不断增加，但增速在不断放缓，在2019年出现了负增长，不过新增签约投资额却提升了约300亿元。

从2015年到2019年的数据来看，华夏幸福的总销售额逐年增加，但从2017年起大幅放缓，2018年，华夏幸福的总销售额同比增长率仅为6.93%，这与产业新城新增签约入园企业数量增幅降低有关。2019年，华夏幸福的总销售额出现了负增长的情况，比上一年度减少12.04%。

对于华夏幸福目前的经营状况，今年4月，国际信用评级机构惠誉分析称，华夏幸福将从2021年起逐步去杠杆化，因为它的地域多元化正在加速，现金回款问题也得到了解决。

根据惠誉估计，华夏幸福在2019年的投资超过300亿元人民币，但预计从2021年起投资将放缓，原因是其在泛北京地区以外的产业园项目的早期开发阶段已经结束。由于华夏幸福通常需要等待两到三年，其产业园投资金额才能得到政府确认和结算，在这种情况下，如果该公司无法产生充足的房地产销售收入来覆盖投资支出，将可能面临现金流压力。

对赌平安业绩承压

在平安集团入股华夏幸福后，华夏幸福每年的业绩增长情况更加引人关注。

2018年7月，为了应对资金危机，华夏幸福控股股东华夏控股作价137.7亿元向平安资管转让19.70%股份，转让完成后，平安资管加上关联方此前就持有的0.18%股份，一共持有19.88%，成为华夏幸福第二大股东。截至2020年3月，华夏幸福十大股东中，平安已获得25.11%股权。

平安入股携带了多项严苛约束条件，包含华夏控股与董事长王文学本人不得在没有平安书面同意下减持，平安书面同意后，减持价格最低每股23.655元，平安享有优先购买权。又如，王文学若以协议转让或大宗交易出货，必须保证平安也能以同样的价格与数量卖给同一买方等。

与此同时，这次合作还附带有业绩对赌协议：未来三年，华夏幸福以2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数，2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。

如果华夏幸福前述任一会计年度实际净利润小于承诺净利润的95%，按照对赌协议将应予补偿。从华夏幸福年报数据来看，虽然2018年净利率出现了下滑情况，但仍满足了平安对于净利润增长率30%的要求。2019年，华夏幸福以146.12亿元的归属于上市公司股东的净利润，再一次完成了对赌协议的要求。

目前，华夏幸福已经将产业新城模式落地运转，这些项目也为华夏幸福带来了较为稳定的收益。然而，面对和平安的业绩对赌，华夏幸福不仅要保证发展运营的稳定性，还需要满足“对赌协议”中所要求的高增速。这就要求华夏幸福必须找到新的业绩增长点。

华夏幸福一年内到期的非流动负债近两年基本都保持在300亿元左右的高位，短期借款则在2019年一年间迅速攀升，从2018年年末的41.82亿元逐步上升到2019年年末的265.8亿元，与一年内到期的非流动负债的差距越来越小。产业新城是华夏幸福的业务核心，具有业务回款速度相对慢的特点，短期借款容易增加资金周转压力，只能解一时之渴。

与行业同类对手对比来看，同为产业新城运营商的招商蛇口，发展年限远远久于华夏幸福。根据净利润逐年对比来看，华夏幸福不断追赶，二者的差距逐年缩小，但在2019年仍有42亿元的差距。

但在总负债金额方面，华夏幸福的负债额依然不容乐观。华夏幸福在2015年就已追平招商蛇口，此后几年总负债金额不断增加，均超过招商蛇口。2019年，由于招商蛇口负债大幅增加，华夏幸福与招商蛇口的负债再一次相差不多。

在2015年，招商蛇口提出了“前港-中区-后城”的战略规划，希望地产、园区、邮轮三大业务能够齐头并进。2019年，招商蛇口利润增速创上市以来新低，其原因正是存在着转型期的阵痛：园区、邮轮这两类长周期的业务短期内难以对业绩起到支撑作用。

虽然转型可能带来业绩波动，但华夏幸福为了保证增长，也提出了自己的转型战略。

多产业转型效果仍待检验

2019年，华夏幸福将主营业务由“产业园区业务和房地产开发业务”变更为“产业新城及相关业务和商业办公及相关业务”，并为此设立了双总部，将新业务放在位于深圳的南方总部。

掌舵南方总部的吴向东历任华润置地常务副总经理、 董事总经理、董事局主席、执行董事等职务，于2019年2月正式宣布加入华夏幸福，带来了多名华润旧将，并组建了城市更新事业部。

在2018年年报中，华夏幸福提出了2019年的发展战略：在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式。同时在产业新城业务的基础上，增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等；并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索。

在过去的一年间，华夏幸福在转型方面动作不断。2019年8月，华夏幸福发布公告称拟与中国平安开展不动产项目合作，将北京市丰台区丽泽商务区的一宗商务金融用地以53.87亿元转让给平安。

平安委托华夏幸福下属子公司在项目地块上代为开发建设标的物业，并在标的物业开发建设完成后对标的物业提供运营管理服务。这是吴向东就任后，华夏幸福完成的第一单与中国平安的轻资产输出业务。

在其他业务方面，界面新闻报道称，截至2019年底，华夏幸福南方总部仅有武汉长江中心、北京丽泽、桂林满乐三个项目落地，但吴向东和他的团队实际上已经接触了大量的项目。去年，华夏幸福南方总部接洽的项目已经超过30个。

具体来看，华夏幸福南方总部城市更新项目已经有了深圳的盐田区域的田心项目、坪山区域的碧岭项目、光明区域的上村项目、宝安区域的东风项目、同富裕项目，东莞区域的中堂项目、金美村项目。今年3月，华夏幸福南方总部又与哈尔滨新区签约，投资200亿元，建设深哈金融科技城。

多产业转型是否能够扭转华夏幸福净利润增长率下滑的局面，还需拭目以待。

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