青客公寓疑似“暴雷”，开发商系长租公寓会更可靠吗？

文 | 刘一诺

编 | 黄志磊

近期，青客公寓身陷投诉漩涡，长租公寓的运营机制和融资模式再一次成为行业关注的焦点。不论是对于长租公寓的租客还是运营者而言，稳定可靠的运作模式和资金周转都极为重要，然而，对于经验尚浅的长租公寓业务而言，一切仍处于探索阶段。

除了蛋壳公寓、青客公寓等创业系长租公寓和链家自如寓、我爱我家相寓等中介系公寓外，以万科泊寓、龙湖冠寓等为首的开发商系长租公寓也占据了不小的市场份额。虽然与创业系和中介系相比入局时间较晚，开发商系凭借自身优势，依然有着后来居上的发展势头。

中指研究院常务副院长黄瑜女士表示，政策支持是房企入局长租公寓业务的前提。近几年中央多次提出大力发展住房租赁市场，积极设立住房租赁试点城市，增加集体建设用地等其他租赁土地的供应，并发放资金补贴等，在利好政策的刺激下，房企纷纷进入并发展长租公寓业务。

除了政策利好外，市场需求也不容忽视。黄瑜补充道，随着国内楼市调控不断升级，房地产市场也逐步进入存量房时代，一线及热点二线城市流动人口持续增加，住房租赁需求旺盛，对于房企而言，长租公寓业务被认为是万亿蓝海。同时，布局长租公寓业务，可以拓宽业务渠道，追求多元化发展，提升企业行业竞争力。

运营模式轻重并举

长租公寓的运营模式分为重资产运营和轻资产运营两种，目前，房企的长租公寓业务两种模式均有涉及。

据了解，重资产运营即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。由于房源自建，重资产运营模式项下的房源多为集中式物业，因此对资金的要求较高，创业系运营商无法撬动杠杆。目前，拿地建设仍是开发商提供租赁房源的重要手段。

轻资产运营下，运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬。轻资产运营模式备受创业系运营商和中介系运营商青睐，不过，开发商也会通过租赁等方式扩充房源。

以万科为例，据《时代周报》报道，万科泊寓实行轻重并举的运营模式。轻资产模式表现为集中式租赁，如广州泊寓从政府、村集体等业主手中获取破旧厂房、住宅楼，统一改造成长租公寓进行出租，租约一般为10-15年。除了轻资产模式，万科也在拓展重资产长租公寓，随着北京等地自持宅地地块的相继入市，万科也在积极获取自持地块。

由于开发商运营的公寓基本均为集中式管理，因此有专职人员负责维护，配套设施较多，且会定期为租客举办团体活动，门禁等安保措施也为租客提升了安全感。

不过在用户体验方面，因为开发商运营的部分房源由商业地产改建而来，水电费用普遍较高，同时，针对隔音效果差、管理人员服务质量参差不齐等问题，租客反馈意见较多。

与近年来才涉及地产业务的长租公寓运营商相比，开发商具备较高的起点。凭借多年积累的开发经验，开发商对客户的居住需求和消费偏好有更深刻的了解，在此基础上打造的产品更容易得到市场的认可。

此外，开发商的拿地优势和存量物业积累使得房源更为多样。由于长租公寓业务需要大量资金支持，利用开发商的集团背景，融资成本也会大大降低。

资金实力可观，融资方式多样

对于以青客公寓为代表的创业系长租公寓而言，租金贷是其规模扩张的助推器，同时也是不定时的隐患。

青客公寓2019财年年报显示，融资活动的现金流入主要为租金贷。截至2019年，青客公寓共与11家金融机构合作提供分期付款的租金贷，贷款年利率在4.35%到8.60%之间，未偿还本金为7.567亿元；租户中使用租金贷支付的租金比例达62.6%。

租金贷出现时被普遍认为是一项多赢的创新，既能解决运营商的资金需要，又可以帮助租客实现居住条件升级。然而，随着入局企业不断“跑马圈地”，部分长租公寓平台借助租金贷业务疯狂扩张，并形成资金池，所得资金并未按照承诺缴纳给房东，而是投入了下一轮房源的扩张。

2019年年末，多家创业系长租公寓出现资金链断裂情况，彼时，万科董事会主席郁亮在回应记者发问时表示，“好在万科有钱，长租公寓暴不了雷。”这大概代表了部分开发商系长租公寓运营者的心声。

除了自身资金雄厚外，房企旗下的长租公寓采取了不同的融资手段，分别是发行住房租赁专项公司债、租赁住房REITs和长租公寓CMBS。其中，住房租赁专项公司债最受房企青睐。

住房租赁专项公司债的诞生缓解了房企的资金压力，也推动了长租公寓业务的进一步发展。目前，发行和获批的住房租赁债券数额逐渐增加，相关监管程序也越来越严密，房企提交申请时，如果住房租赁项目资金使用比例较低，将会被驳回。

在当下“租购并举”的大环境下，住房租赁专项公司债已经成为住房租赁行业发展的重要融资工具。

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