星河产城研究院院长陈朝朝：房地产是永远的朝阳行业

早早起床，花费一个多小时通勤，看着对面反向的地铁车厢只有寥寥几人，自己搭乘的车厢却挤得像沙丁鱼罐头。周末如果想逛街、看电影，也要“出远门”，因为住的地方附近，几乎没有什么娱乐休闲的地方……

这是不少城市居民共同的“痛”，也是城市发展之殇。

“睡城”频现、交通拥堵、住房紧张、缺乏支柱产业……种种“城市病”不断出现，不仅阻碍了城市经济的进一步繁荣，居民的幸福感也无法提升。

高质量的城镇化急需“破局”，但谁能成为“破局者”，它又将如何发挥作用？

“这事儿一定是城市运营商来做。”星河产城研究院院长陈朝朝在接受亿欧采访时这样说道。

中国城镇化：从“粗放型增长”到“规模与质量并重”

城市运营，是城镇化发展到有一定阶段的必然产物。

中国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。1949年新中国成立时，我国常住人口城镇化率只有10.64%；而截至2018年末，我国常住人口城镇化率达到59.58%，比1949年末提高48.94个百分点，年均提高0.71个百分点。

城镇化率的提升与城市经济发展的关系密不可分。

“中国各省城市人口上升1%，人均GDP上升2.8%； 城市化率上升10个百分点，私人企业平均工资上升11%。城市人口比重上升10个百分点，人均专利增加92%。”著名经济学家张维迎，在智联招聘主办的2019中国年度最佳雇主颁奖盛典暨中国人力资本国际管理论坛上演讲时，曾分享了这样一组数据。

对城市而言，想要发展经济，提升城镇化率是一个重要的手段。城镇化率的主要指标，是城市人口占总人口的比重，因此想要提升城镇化率，最直接的办法，就是吸引更多人来城市，让更多的人成为城市人口。

起初，这样的方法，确实能让城市经济迅速发展。但随着人口规模越来越大，城市缺乏规划和整体设计的弊端日益显现，单纯地依靠扩大人口规模来发展城市经济，效果大不如前，甚至还会出现反效果。

中国的城镇化，已经走到了需要从“粗放型增长”向“规模与质量并重”升级的阶段。“城市运营”就是在这样的背景下应运而生。

园区建设：从“产业优先”到“融合发展”

当然，“城市运营”并不是一个最近突然冒出头的新概念。

陈朝朝告诉亿欧，在国外，这个概念已经相当成熟，而且已经有了不少标杆案例；而在国内，这个概念还处于一个相对初级的阶段。

要理解中国的“城市运营”，可以改革开放说起。

改革开放之初，政府规划的产业园区，以聚集生产要素、发展工业制造业为主，蛇口工业园就是其中一个代表，当时的规划设计，几乎没有生活配套设施，园区内就业人员的生活和休闲娱乐，还是需要依靠中心城区。只是当时人口规模相对较小，这样规划的弊端并没有显现。

到了20世纪90年代，随着改革开放的进一步深化，产业园区也进入了快速成长期。这个阶段，部分园区已经初步形成产业闭环，并且开始向高科技产业发展。此时的园区发展，仍然以产业建设为主，虽然已经开始注重园区的选址、环境和规划，但与城市的融合度仍然较低。

2000年以后，园区发展以“创新”为突破，开始发展先进制造业和特色服务业。这一阶段，园区虽然依然以发展产业为主，但园区的功能明显完善，人文环境也有明显地提升，产业发展与人文生活的综合建设初现雏形。

再到2010年以后，城镇化日益成为拉动内需的重要方向，产业园区的建设也进一步打开了城镇化发展的大框架。这个阶段，园区逐渐成为集人居配套、写字楼、商业、休闲、娱乐、教育于一体的城市综合体，产城关系得到了较好融合。

“产城融合”“城市运营”的概念，正是现在这个阶段的主旋律。

产城融合的星河实践：“房东+股东”“园区+社区”“基金+基地”“产业+地产”

但无论是产城融合，还是城市运营，都是说易行难。

“它对综合性和系统性的要求非常高，是一个非常庞大和复杂的体系。”陈朝朝说。

且不说一个大型的城市，光是一个区域可持续发展，要有一个总体的、统一的规划，不仅需要各个政府部门的通力协作、政府与企业无间地配合，企业与企业之间也需要找到共赢点，才能让区域的产业、经济、人文等方面，能达到协同发展。

所以，现在大家对产城同和的普遍感觉是“好的案例不多，有问题的案例很多”。比如深圳南山，虽然经过开发后，大量科技企业入驻，对政府而言，产生的税收明显提高，从产业的角度来说，它完成了“使命”，但也造成了新的问题