疫情之下，新一轮改善需求正在酝酿

文 | 许小乐

从3月贝壳最新的市场数据看，疫情对房地产市场带来的冲击已经迎来拐点，新增的客源量逐渐恢复到去年12月的水平。幸运的是，在国家强有力的抗疫之下，疫情的影响只是让市场暂停了1个多月时间，没有触及到居民购买力和债务风险，没有对房地产带来伤筋动骨的影响。

但是，疫情的发生让所有人有时间重新审视房子的价值。地方政府、开发商、银行、购房者、房产中介、租赁企业、物业管理，或多或少，在疫情之下都暴露出短板。这些短板，恰恰是中国房地产走向“新居住”时代的指引。

V形态势已经显现

疫情让2020年前两月市场出现深度下滑。1-2月北京新房成交面积累计同比下滑22.5%。疫情

对二手房市场交易的影响超过新房，1-2月北京链家成交量同比下降57.6%。作为市场的风向标，二手房的市场供需都受到明显的抑制，1-2月北京链家新增房源量同比下降57.7%。

随着疫情不断得到控制，需求端已经率先回温。由于线上渠道的帮助，1-2月新增客源量同比下降仅9.1%，降幅远远超过房源端。新增客源中有87%来自线上，比去年同期增加32.9个百分点。上周（3月2日-8日）新增房源已经恢复至去年12月周均水平的63%，新增客源已经恢复至去年周均水平的130%。

图：重点17城[1]链家新增房源与客源总量周度变化

数据来源：贝壳研究院

[1] 成都新增客源变化受业务变化影响较大，故剔除。

上周，18城成交总量已经恢复至12月周均水平的51.5%，其中上海恢复程度最高，超过去年12月周均成交量，广州、大连、南京三个城市的成交量已经恢复至去年12月周均水平的70%以上。

图：1-3月重点18城链家二手房实时成交总量周度走势

数据来源：贝壳研究院

从这些先行指标看，预计疫情结束后，市场上被压制的需求将会迎来释放。若3月市场成交可以恢复至往年水平，一季度新房二手成交面积同比下降24%左右。市场虽因疫情下滑，但不会改变行业的基本面。

品质需求正在加速

近年来，北京房地产市场总体保持平稳，但区域分化和产品分化明显。高端市场处于平稳向上的状态。2019年总价在1500万以上的新建住宅成交2852套，同比增长40%，新房价格同比上涨7.2%。

消费者对于好房的追求在上升。从链家线上关注数据来看，近五年来，线上客户对3000万以上、300平以上、四居以上二手豪宅的关注量都在提高。

此次疫情让人们改善居住环境的需求进一步上升。大部分时间，房子可能只是晚上8个小时的睡房，在家隔离的日子让人们有更多的时间与房子在一起。人们会发现厨房的转身空间有些狭窄，卫生间的下水道总是反味，搭在阳台办公桌的光照太过刺眼……在开公司视频会议的时候，突然闯入的娃娃，喊吃饭的家人，无不让人觉得居住空间的不足。需要一个安静看书的空间，需要一个健身的空间，需要一个孩子画画练琴的空间……

因此，改善型换房需求是当前及未来市场的核心驱动力。从数据上看，今年1-2月份，贝壳线上看房的消费者对豪宅的关注度在提升。2020年1-2月贝壳找房线上客户对豪宅的关注量同比增加37%，其中2月线上关注量同比增加59.7%。

哪些房子是真正的豪宅？房价高就是豪宅吗？我认为，真正的豪宅至少要满足四个条件：

第一，要有足够大的面积，满足家庭成员的不同使用场景。对更大面积的需求是满足多场景的基础。根据我们的消费者调查，有41.6%的受访者表示疫情后更想购买大户型，以便和父母孩子一起居住。有63.3%的换房者要以小换大。以二手房来说，一居室超过60平，两居室超过100平，三居室超过140平，四居室及以上超过180平。北京满足四居室超过180平的房子数量占比仅为1.9%。

第二，有足够的资源配套。要有更好的城市界面、生态绿化空间，更好的医疗环境，更丰富的商业配套。房子离核心区域不能太远，太远的郊区固然可以满足大的需求，但缺乏完善的商业配套和公共服务。北京各个小区的配套完善程度从中心城区向四周递减，其中东、西城区明显更高。细分来看，东大桥、交道口、朝阳门外、东花市、三里屯等商圈的配套设施完善程度居北京所有商圈的前列。

北京小区配套完善程度分布

注：小区配套完善程度是根据小区周边1.5公里范围内的主要生活设施数量进行量化而来，未考虑小区的居住品质。

第三，要有品质的居住服务。疫情让人们对物业服务的诉求重要性急剧上升，物业服务可能会成为居住的标配。有63.3%的受访者表示更愿意为高品质的物业付费，比例高于对医疗、交通条件的诉求。在有换房计划的受访者中，更愿意为高品质物业付费的比例达74.5%。北京平均物业费大概1.2元/平方米/月，物业费超过3元的小区数量仅为13.8%。

第四，相对价格高。绝对价格因为包含了众多因素，并不能完全用来衡量房屋的价值。相对价格，比如，该楼盘价格高于同商圈同居室套均总价的20%、成交均价的20%。价格的相对领先性，在市场变化中可以具有相对优势。