阳 光 城：2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告-成都

金的存放和使用情况检查一次，并及时向审计委员公司已形成了一套较为完善的运营系统，比项

率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税

程》、《财务管理制度》、《阳光城证券投资管理办理系统和完善的业务流程，严格控制主要节点，缩

五成；广州和深圳，对外地人购房社保年限要求为

2015年3月和9月两次发文下调购房首付比例，并2015年11月，中央财经领导小组第十一次会议提

目占比较高，该区域房地产市场或政策变化将

引入战略投资者，资本实力持续增强。2015年

118号文批准，采用募集方式设立的股份制企业，出具日，公司尚未公告实质性进展情况，中诚信证

省新湖集团公司将其持有的26,369,280股股份转让截至2015年12月31日，公司资产总额701.73

所致。另外，在房地产投资性需求的同时，

上涨0.74%，同比上涨4.15%，是百城价格指数环

广州和长沙获得2个项目，计容建面318.82万平方要城市的核心和极具发展潜力地段的发展战略利

2016.06国务院办公厅

项均作了详细的。公司审计部按季度对募集资高运营效率，有效降低研发成本；在具体运营上，

2阳光城集团股份有限公司

2015.06中国人民银行

债务的比重为41.02%，占比较高的短期债务使

2015.04国务院要负责分类指导，因地施策，落实地方主体责任，支持居民自住和改善性

线的复制，进一步提升公司运营效率，有效降低研年公司新开工面积分别为276.53万平方米、270.37

利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、住房公积金存贷

合计709.851,695.223,240.64心、财务管理中心、产品研发中心等职能部门，具

元、230.69亿元和310.31亿元，年均复合增长率

一名以来，截至目前公司已连续三年销售排名均位

办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面

政策刺激，中国房地产市场总体上步入了复苏通示，在需求的带动下，2013年全国房地产开发

《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要

2016年6月末，全国房产开发贷款余额5.41万亿

深耕当地城市的发展策略，在重点布局的大福建及

金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%。同时，下调金融机构人

房地产投资速度有所放缓，同时销售情况亦有所回67.49%，房产和地产开发贷款在房地产贷款中占比

TOP100排行榜》显示，2015年全国行业排名前20展”的发展战略，并在进入城市及区域的选择上，

限公司持有公司13.73%股份，阳光集团直接和间接

着房地产区域市场继续分化，一线城市和二线热点

民国证券法》和其他有关的要求，建立了

会、董事局对重大投资的审批权限，制定相应的审现高速周转的前提条件，未来在取地的类型以及开

系由福建省新湖集团公司、石狮新湖工贸公司和石后的募集资金净额将投资于福州大都会项目、上海

苏州--2.46%-7.76%-3.21%-

销售方面，阳光城依托专业的战略管理团队，售额占比为10.25%；而长三角地区销售额占比逐年

独特优势的房地产公司能够在整合中占据优势和和西安等一、二线城市，区域布局进一步优化。

金的兑付一起支付

2015.08国家发展委、中国人民

占比占比占比占比占比占比占比占比

表5：2013～2015年国内房企销售面积集中度

“阳光城”）前身为1991年8月成立的福建省石狮新司拟非公开发行不超过1,086,956,521股A股预案，

暖趋势。比增长19.8%，增幅比2012年提高3.6个百分点。

2015.02国务院

城市（新建）住宅均价为10,980元/平方米，环比

现十年来的首次下跌；2009年后，信贷宽松政策刺数为93.34点，较上月回落0.01点。2016年上半年

结算金额60.58130.04211.1239.78

2015.09中国人民银行、中国银监会服务，支持合理住房消费，经国务院同意，在不实施“限购”措施的城市，对居民家

下降至39.17%和16.14%。从房地产贷款余额的结响，房地产行业出现短暂衰退，国家出台刺激性救

成都3.4911.239,603.68

国土地市场也迎来了成交高峰。2013年，房地产开

72.32万平方米、141.13万平方米和252.26万平方米，

售免征营业税

有限，调节结构性过剩矛盾，且对在建项目或已成月三次调整购房首付比例，调整信贷政策，直接刺

增长8.64%，增速较上年收窄12.14个百分比，其

2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告

债券期限

管理制度》了融资工作中的职责分工、融资授成本、轻资产”的运营策略，在“简单透明、结果导

公司已经成功拓展长三角、京津冀为新的增长极，

以及发行股份涉及收购的资产的管理和监督等事的产品体系，公司将通过产品线的复制，进一步提

作程序和议事规则。战略委员会设于董事局下，负

机构，决定公司的经营方针和投资计划，且股东大

52016.H1

占比38.8341.3339.1734.952015年末，保障性住房开发贷款余额达1.82万亿

5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而

了0.59个百分点；TOP100房企则大幅增加1.86个外，公司已经成功拓展长三角、京津冀为新的增长

2015年以来，短期内政策层面的支持依旧难以扭转

略规划较符合公司现阶段发展需。

8.82%，土地成交价款9,918亿元，增长33.9%，增

且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的。

并提出，主要负责对公司的长期发展战略规

信程序，融资审批流程，融资考核标准，融资风险向、合作共赢”的企业文化和运作机制下，全面提

全资子公司上海嘉闻投资管理有限公司（以下简称本期债券票面利率由发行人和簿记管理人根

取项目。2013~2015年及2016年上半年公司分别新新增土地储备384.5835.43315.33381.68

促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩

供求矛盾凸显的下，政策效果仍有待观察。年6月末，商品房待售面积71,416万平方米，同比

同时亦对公司融资能力及资金调配能力提出更高

2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告

报告进行审核并提出书面审核意见，检查公司财

认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提

时间发文部门主要内容

制，形成了包括建立风险评估目标、风险识别、风转和保利润的互相补充，把城市做精做透，把

元，同比增长10.9%，增速比上季末低2.1个百分

展，进一步推动房地产市场的去化进程。取消商品住房销(预)售价格申报制度;取消对境外

户、契合客户的需求的适销产品，重点关注刚性需

东莞2.358.217,788.60

气程度缓慢回升。2013年，在市场回暖、以刚性需

目决策进行研究并提出。

和11.07%，2016年上半年占比分别为24.96%和亿元、130.04亿元和211.12亿元，近三年年均复合

发展潜力的成长性城市。除了大本营福建地区外，

西咸新区，公司为该区域储备项目最多的公司之一。

2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告

资者公开发行公司债券（第二期）

拍挂和收购方式共计获得9个项目，其中通过招拍津冀、珠三角、成都长沙及西部战略城市土地储备

激了房地产行业的复苏，商品房市场呈现量价齐升国房景气指数开始呈现上升态势，2016年4月的国

势。

面是由于一线房企的销售大多集中于一线、二线城增长率达33.28%；同期签约销售面积分别为146.07

线城市等热门市场以外区域。

2015.03《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布，二套房款首付可低至四成

构看，包括个人购房贷款、房产开发贷款、地产开市政策，此期间房价经历由跌到快速上涨的V字型

酒店等商业产品线。2015年公司共实现签约销售额

现城市政策分化。一线城市中以上海的政策最为严府对毕业不超过5年的高校学生实行“零首付”政

额分别为120,649万平方米和76,292亿元，同比分

名均位列第一，市场占有率亦居于第一位。

速提高2.4个百分点。2014年，伴随着房地产销售

11阳光城集团股份有限公司

根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》要求，购买2年以上普通住房销

台二手房营改增政策，以降税的方式刺激改善性住存”为主基调。山西省取消商品房购房，

于七成，更特别的是，不结婚不能购房；也要税费，鼓励农民进城买房居住等22项鼓励性房产

经验，项目决策、定位、开发、推广和管理经验丰

融服务工作的通知》，从房地产市场供给端和需求提出通过农民工市民化来扩大有效住房需求，均将

积金存贷款利率相应调整

房企集中度同比增加0.03个百分点至22.82%；重点布局最具发展潜力的成长性城市，深耕沿海经

倍,单位和职工缴存比例上限不高于12%，下限不低于5%。

项目52016.H1

同比增长33.18.0-4.81

注：1、上述数据包括公司合并报表范围内的全部土地储备（包括

6、本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效；同时，

商品房待售面积7.14亿平方米，比5月末减少753其他来源资金占比48.89%，同比增长38.3%。在其

公司业务的快速扩张对财务杠杆较为依赖。近

公司通过非公开发行引入战略合作机构中民

度》、《阳光城募集资金管理办法》中明确了股东大营销方面，公司认为开发适销产品是房地产实

“上海嘉闻”），发行数量为730,519,480股，募集资债券利率据网下利率询价结果在预设利率区间内协商

指数从高位开始回落，并于2011年12月份跌落至名义同比增长1.0%，增速比1~11月回落0.3个百

益于2015年利好政策而继续走高。截至2016年6

来看，公司在建项目计划总投资合计978.38亿元，资金调配压力。

主动地位，通过兼并收购等方式逐步扩大市场份同时，公司组建了敏锐、专业的战略投资团队，在

房景气指数为94.39点，较2011年末降低4.5点。资46,631亿元，名义同比增长6.1%，增速比2015

系列的规章制度。

土地储备总面积467.29575.04779.241,127.48

评级，根据评级情况决定是否调整信用等级，并按关法律、法规对外公布。

元、25.60亿元和23.14亿元。其中，自2013年阳

以福州为主的大福建地区（包括福州和厦门，下资料来源：公司提供，中诚信证评整理

心，鉴定“区域聚焦、深耕发展”的区域布局，深耕同时为公司已有地产项目和社区增加附加值，实现

在2015年房地产市场供给量减少且市场景气度回

付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政善型需求，促进房地产市场平稳健康的发展。在信

4月，公司通过非公开发行A股，引入战略合作机发行规模不超过13亿元（含13亿元）

普通住宅标准等方面多管齐下刺激需求入市。第2016年2月份，新出台两项利好政策，包

商品房销售面积与销售额分别为64,302万平方米

2013~2015年，保障性住房开发贷款余额同比增速

住房需求，促进房地产市场平稳健康发展

全国商品房销售增速下滑；2012年，在中央继续保图1：2010.02～2016.06国房景气指数

细则》，明确了战略委员会的人员构成、职责、工

处于较高水平，截至2016年6月末，其资产

股票简称变更为“阳光发展”；2009年6月1日，经亿元，资产负债率82.61%。2016年1~6月，公司

成。公司审计部开发公司内部审计、监督工作，的稳健发展奠定基础。

单位：个、万平方米、亿元

持从紧政策的同时，地方开始积极出台各种政

量加速下滑。2014年，全国商品房销售面积和销售

177.49亿元和130.43万平方米，同比分别增长改需求人群，经过多年发展，已形成了成熟的住宅

景下，房地产新开工面积同比下降将导致未来新增

2012年有所回升，国房景气指数全年保持在97点

TOP50房企则从31.15%上升至31.74%，小幅增加济带，择机进入战略机遇点。除了大本营福建地区

资金支出或报销事项需通过由财务经理、财务总咸新区为代表的战略机遇点作为利润补充，逐步形

民工享受城镇保障性住房的具体办法。

TOP10企业8.62%10.44%11.31%

司上海地区愉景湾项目在川沙销售区域居于第一

苏州327.7594.6988.851.33

显著的区域市场竞争力

库存”进行，通过调供应与促需求双管齐下，降首71,853万平方米，同比增长15.58%，增速较上年收

房地产行业集中度持续上升，行业竞争的重心逐步TOP50企业15.88%18.72%19.94%

从销售情况看，2013年，刚性和改善性需求出

《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，为进一步改进住房金融

中国人民银行、住建部、银

新开工面积276.53270.37145.25143.60

下，房地产企业拿地热情略有提升。

315.33万平方米和381.68万平方米，其中2014年

2015.05中国人民银行至2.25%，同时结合推进利率市场化，将金融机构存款利率浮动区间的上限由

升，房地产市场供需差有所收窄，但供过于求的局为32.51%。2015年其他来源资金55,655亿元，同

TOP2018.88%22.79%22.82%

阳光城集团股份有限公司2016年面向合格投

上海31.9258.9317,266.25事长1人；公司董事、总裁和其他高级管理人员不

购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面自主出点。2015年月8月，六部委联合发文取消外资和外

房地产调控从紧的方向。2013年，国务院出台“新时多次降息，2015年内先后经历了5次降息和5次

销售面积146.07175.80246.49130.43

较为健全的结构。股东大会是公司的

司各项运作更趋规范化和科学化，为公司的持续稳招拍挂、并购等多种方式取得项目，实现精准投资。

年及2016年上半年房地产开发业务收入占比分别

广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值

院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控台的房地产调控文件中，有4次涉及公积金政策，

依靠自身的资金、规模、品牌等优势，不断增加市得益于此，近年来公司销售规模逐年快速增

公司收入主要来源于房地产开发业务，2013~2015

西安224.82459.65647.67司设有监事会监事会由3名监事组成，监事会设监

制，全国300多个城市土地供应量同比大幅下滑力度，以刺激楼市需求特别是改善型需求得到释

买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳；个人将购买2年以上（含2年）

随着九、十月房地产传统销售旺季的到来，加之开年1~6月上涨1.5个百分点。

结算均价为14,750.23元/平方米，较2013年的9,141其中福州区域结算占比分别为60.04%、54.70%、

土地成交方面，2013年以来，随着房地产市场

表9：2013～2016.H1公司控股项目销售及结算区域分布情况

地价总额283.59320.48455.06535.56

公司债务期限结构存在改进空间。截至2016

广州19.7248.761,584.51心、运营管理中心、营销及品牌中心、物业管理中

33.28%；2016年上半年，公司实现签约销售面积和销售单价11,96013,12212,58913,608

策的要求，精确细分客户需求，推出服务于客

年来公司债务规模增长较为明显，其财务杠杆

2015.03财政部

百分点至39.64%。从行业发展趋势来看，资本实力极，并积极关注珠三角一带的投资机会，截至目前

治理结构

刚性需求依然强劲的背景下，房地产市场逐步回

单位：万平方米、个

州、晋江、上海四幅地块。2015年公司通过多种方

2016.03财政部、国家税务总局

自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，同时下调贷款和存款

2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告

西部战略城市（西安++太原）11132.68335.28171.181.12

会的职权不得通过授权的形式由董事局或其他机

项目运作经验，近年来阳光城向福州周边、长三角保障公司高效运。

行业关注

7.88%、4.16%、27.92%和22.48%。从项目投资情况时亦需关注公司较大的开发体量下的融资能力及

求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，

14阳光城集团股份有限公司

略能够为公司持续发展提供很好的保障作用。

目的的可行性及合适性不作任何或暗示的陈述或。

目规划计容建筑面积占比分别为34.98%、2.57%、较为充足，可为未来持续增长提供良好保障，但同

承接上年下行态势继续走低，截至2012年9月国速出现上升态势，1~6月份累计完成房地产开发投

8阳光城集团股份有限公司

万平方米，同比下降31.7%；同期，土地成交价款

总的来看，房地产行业政策面将继续围绕“去存为主基调。截至2015年末，商品房待售面积

括降低非限购城市首付比例，最低可至20%；同时3年，对二套房在还清贷款前提下，广州首付三成、

经中国证券监督管理委员会证监发字（1996）375阳光城主要从事以住宅为主的商品房项目开

轮的波动是在2007年11月触顶，达到106.59点；速逐步回落，全年完成房地产开发投资95,036亿

调，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向，国家又相继出台了一系

须全部缴付注册资本金的要求，有资格的境外机构和个人可购买符合实际需要的自

2013年末增加0.83亿平方米。2015年以来，尽管万亿元，个人购房贷款占房地产贷款总额的

务、重大事项、日常生产经营活动进行审计、核查，型的房企极为关键，公司的精准投资主要体现在两

建立了较健全的治理结构和内控体系，能够公依托敏锐、专业的投资团队，审慎判定，通过公开

13阳光城集团股份有限公司

厉，“沪九条”要求不仅非沪籍购房社保年限提高至策，对个人购买住房市区两级给予励政策，公积

15阳光城集团股份有限公司

划、重大投融资方案、重大资本运作、资产经营项

2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告

公司未来发展将继续以房地产开发业务为核地”，占据更大的市场份额，提升公司盈利能力，

态度，有意控制新楼盘的开工规模以降低企业自身

品线

佛山0.451.447,520.83

公开招拍挂获取11个项目，计容建面202.95万平积合计1,127.48万平方米，土地储备均价约为0.48

测评中心发布的《2015年中国房地产企业销售由福州迁至上海，开始实施以“区域聚焦、深耕发

显著的区域竞争实力。2015年公司在福州、厦门、

首次改善需求等人群的市场需求，实现产品精确定其中上海地区占比为23.47%，2016年上半年长三角

积呈持续上升态势，截至2014年末，全国商品房元，其中个人购房贷款是房地产贷款最主要的组成

中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，

全国房地产行业定性的影响，国房景气指数持续回落。截至2014

政策的影响，前期积压的置业需求开始逐步，

西安++太原26.20%33.05%15.24%26.84%15.57%10.58%10.25%7.55%

平方米，同比下降10.7%。2015年，房地产开发企

单位：万平方米、元/平方米设董事局1人，董事局副若干人；董事局

《住房公积金管理条例》修订，修订稿明确提出，公积金缴存基数不得低于职工工

业务运营年均复合增长率为86.76%。2016年上半年，公司实

份，阳光集团通过全资子公司东方信隆融资有用途还金融机构借款

和投资者回售选择权

定发展奠定了良好的基础。另外，未来公司将教育行业作为第二增长极，

施工方面，2013年市场销售火热推动房地产开

收入规模较去年同期减少8.82%。从收入构成来看，

及中部地区的业务拓展亦较为顺利，未来凭借较为

沿海经济带，择机进入战略机遇点，重点布局最具协同发展。

关注

2016年6月末中民嘉业的持股比例为18.05%；

积继续增长，截至2015年末，全国商品房待售面他来源资金中，定金及预收款32,520亿元，个人按

整体项目对应的全部规划建筑面积，未考虑权益、部分竣工等因

资料来源：公司提供，中诚信证评整理

并积极关注珠三角一带的投资机会，同时储备以西

月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率

于同年3月下调营业税免征年限至2年以及2016出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展，

发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，调整房地产市场外

年2月财政部发文调减营业税，提振二手房市场交是以来习首次对于房地产去库存的表

依据合理的内部信用评级流程和标准做出的判断，不存在因评级对象和其他任何组织或

福州52.82%60.04%48.08%54.70%33.54%47.84%24.96%63.89%

业房屋新开工面积154,454万平方米，同比下降

态别墅等系列，同时积极拓展办公、商业综合体和

道，包括市场成交、房价等指标亦在总体上呈现回投资增速有所恢复，全年完成投资86,013亿元，同

2015年4月15日，公司总股本129,355.75万股，表1：本次债券基本条款

规划计容

足，债务期限结构不甚合理。

的管理运营经验，阳光城房地产业务有望继续保持

2015年以来，一方面，在政策面的逐步宽松和

资准入和管理政策，取消外商投资房企办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必

5.4百分点，比各项贷款增速高16.6个百分点；上

管理以及融资管理的有关。《阳光城募集升其运营管理能力。具体来看，公司开发项目的前

八条”、房产税先后落地，“限购”、“限贷”等政地落实异地贷款业务、放开公积金融资渠道等。第

势；另一方面，同时在去库存的大下，房企对

同时各管理部门及职能机构从需求端入手，降首费；分类指导，因地施策，支持居民自住和改

2015年福州和厦门的销售额占比分别降至33.45%均复合增长率46.96%，同期结算金额分别为60.58

2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告

平方米，比上年增长17.3%，增速比2012年提高

指标52016.H1

14.0%。在商品房库存增加以及出清周期延长的背

财政部、国家税务总局、住

整体而言，目前阳光城在福州市房地产市场已运营实际情况建立了较为完善的结构，并

以来，中国房地产行业得到快速发展；2008年低点92.43点后开始小幅回升，在8月末升至93.46

分别为128,495万平方米和87,281亿元，同比分别

阳光城集团股份有限公司（以下简称“公司”或2016年8月31日，阳光城董事会审议通过公

存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公

交价款为10,019.88亿元，同比增长1.0%。2015年

2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告

至2009年3月探底，至94.74点。本轮在2010年元，增速已经下降至10.5%。尽管2015年以来行业

表10：2013～2016.H1公司土地储备和新增项目情况

政策，各地纷纷出台相应的细化措施，强化行业政其中3次为出台公积金专项政策，内容涉及下调首

先后出台了“新国十条”，“新国八条”、“新国五条”年6月末，国房景气指数稳步爬升至94.4点，比去

截至2016年6月30日，阳光城总股本为方式付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本

上海、西安和、杭州和苏州的签约销售额分别

和推盘节奏，积极促进销售，实现快速去化，加快

下，使得房地产开发企业对新项目开发持较为谨慎

以来，尽管房地产市场呈现复苏态势，但在去库存

时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业

单位：亿元、%体的住房需求，近年来金融机构加大了对于保障性

资管理制度》、《阳光城募集资金管理办法》。《融资在运营模式上，公司将继续“高周转、低

2013~2015年，公司分别实现签约销售面积146.07表8：2013～2016.H1公司房地产业务销售情况

点，其中，保障性住房开发贷款余额2.18万亿元，

4,048,235,915股，阳光集团直接持有公司17.52%股

税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购

资金活动方面，对于募集资金，公司制定了《融的品牌力。

三四线城市去库存压力继续加大，价格亦难以上

2015.10

额，综合实力将有望得到进一步提升，行业集中度购买地块前充分分析和关注项目的核心指标，审慎

确定

5.9915.6922,198.85为进行监督等。另外，公司设总裁1名，由董事局

监会

2002年4月12日，石狮新发第一大股东福建成功运作多个房地产项目。

格压缩了行业内中小企业的空间，行业集中度

法》、《阳光城衍生品投资管理制度》、《融资管理制短项目开发周期。

《关于加大创新力度加快农业现代化建设的若干意见》（一号文件）：探索农

持宏观政策稳定，不动产登记、保障房建设等长效幅下降；此外，多次降准向市场流动性，为市

交地块，优化住房套型结构，促进用地结构调整；激需求。相应，地方除放松限购限贷、调整公

发起，经福建省体改委闽体改[1991]010号文批准成塘项目）、杭州上府项目、苏州愉景湾项目、苏州

后经股权分置、配股、增发、送股，截至

挂在福州、杭州、、东莞、佛山及成都共获取面积占比分别为35.05%、12.35%、0.93%、3.45%和

国五条”，新一届着力建立健全长效机制、维降准，基准利率降至历史最低水平，购房成本已大

2015.02中国人民银行

同比增长21.36.3-2.7-0.1元，占同期房产开发贷款的36.11%，全年增加6,761

从“国房景气指数”运行趋势来看，该指数上一2014年，商品房销售的下降导致房地产开发投资增

阳光集团直接持有公司27,822.98万股，通过全资基本条款

上海312.330.86106.7473.03

等因素影响，房地产市场销售下滑。进入2015年，

2015.10五中全会二孩政策全面放开

2015.10中国人民银行民币存款准备金率0.5个百分点。同时，对符合标准的金融机构额外降低存款准备

的大下，房企对行业中长期发展保持谨慎态

别下降7.6%和6.3%；其中商品住宅销售面积和销

降10.63个百分点至15.57%，2016年上半年该区域销

长沙160.19270.06171.252.15

上半年主要城市市场成交情况较好，住宅去化较快揭贷款11,245亿元，同比增长34.09%和56.98%。

募集资金本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿

5阳光城集团股份有限公司

双管齐下，全力去库存。10月五次降息降准。经此调整，5年以上商业贷款

表6：2013～2016.H1公司房地产业务开工及竣工情况

区域项目数量地面积计划总投资

中，住宅待售面积增加764.44万平方米。此外，随

较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业和具有公司已先后进入福州、厦门、上海、苏州、杭州、

2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告

容建筑面积112.38万平方米。2016年上半年公司公司土地储备面积（未考虑权益及部分竣工等）合

住房项目的信贷支持力度。根据央行的统计数据，

发股份有限公司（以下简称“石狮新发”）。石狮新发募集资金总额不超过70亿元，扣除相关发行费用

充沛的土地储备、适当的开发策略以及和较为丰富

环比1.32%，同比增长11.18%。

资料来源：国家统计局，中诚信证评整理

2015年以来，“去库存”仍是各项政策的主基稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房

衡的时间。截至2016年6月，全国房地产当年累

丰富的项目运作管理经验以及较为成熟的产

的收支条件、程序和审批权限，明确现金开支范围。

度，2015年房地产开发企业土地购置面积22,811

同比增长55.64%和69.85%。从销售区域分布来看，

暖，当年房企销售金额和销售面积均呈现上升态

表4：2013～2015年国内房企销售额集中度

财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》调减房地产

升的情况下，2016年上半年供给开始呈现增长态

随着房地产市场短期供大于求，导致库存量连

厦门16.86%6.92%13.11%13.96%11.07%12.26%16.51%2.34%

同）、以西安为主的西部战略城市和以上海为主的同期，得益于较充足的待结算资源，近三年公

月，全国100个城市住宅均价为11,816元/平方米，

商品住宅销售面积同比持续下降，带动商品房销售

资金来源合计122,122121,991125,20368,135

内部控制方面，公司在发展战略、财务管理、

7阳光城集团股份有限公司

品牌影响力。根据克而瑞信息集团联合中国房地产公司于1995年创立于福州，2012年管理总部

建地区结算占比有所下降，2013~2015年及2016年

另一方面得益于一线房企长期经营所形成的品牌均复合增长率29.90%，保持良好的上升势头。2016

序和供应实施监督力度

战略规划和收购，提升品牌溢价能力，形成“幼儿园孵化基

对公司经营业绩产生较大影响，并且较大规模的在

得公司货币资金对其流动性支出保障有所不

得兼任监事；监事会负责对董事局编制的公司定期

立，并经中国人民银行福建省分行闽银函（1991）丽景湾项目、苏州丽景湾PLUS项目，截至本报告

多次降准降息以及普遍二孩政策等一系列宽松的在房地产投资方面，根据国家统计局数据显

价”的大背景下，中央继续加强房地产调控。“国例、放宽住房公积金用途、放宽提取条件、督促各

目主要集中于福州、厦门、西安、、太原、上州等地计划投资额占比分别为36.24%、17.49%、

海、苏州、杭州和长沙等一二线城市，其中2016年17.50%、10.91%、9.08%和8.78%；另截至2016年6

求和首改需求为主导的带动下，国内房地产景度较

2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告

子公司东方信隆融资有限公司持有公司发行主体阳光城集团股份有限公司

占比44.6240.7344.4548.89地产开发贷款余额1.66万亿元，同比增长7.5%，

其他来源54,49149,68955,65533,314同比增长42.2%，增速比上季末低3.2个百分点；

98.89点。2012年以来，前9个月房地产景气程度分点，增速继续下行。2016年以来，房地产投资增

行业分析左右。2014年，国内房地产市场受到诸多政策不确

资料来源：公司提供，中诚信证评整理

单位：万平方米中度的增速，表明一线房企逐步将业务分散到除一

地区地面积楼面价负责召集股东大会，执行股东大会的决议，编制公

长三角地区，实现多个楼盘的区域销售第一，具备

由于房地产市场景气度不佳，公司当年仅取得杭注：1、新增土地储备为总新增土地储备，未考虑权益因素；

长沙------5.18%-

排名靠前。进“稳增长、调结构、保利润”三大短期战略，一方

36%。“促需求”方面，第一，通过降首付、减税费、放。此外，在人口政策方面，全面实施一对夫妻可

总体来看，公司根据其自身经营实际制定的战图4：2013年～2016年6月末公司资本结构分析

置，这两部分资金来源在房地产企业到位资金中的行业政策

供给量的下滑，有助于缩短房地产市场恢复供需平

10阳光城集团股份有限公司

1、除因本次评级事项中诚信证评与评级对象构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组

27.71%股权，成为公司第一大股东。2004年2月，动净现金流-38.79亿元。

为100.03亿元、33.01亿元、70.00亿元、37.00亿

TOP20企业11.46%13.65%14.62%

地产政策调整的主要方向。中央及地方各级在列政策对房地产进行调控。2015年3月，召开，

目前，公司设置了战略投资中心、城市运营中

从房地产企业资金来源看，2015年房地产开发

滑，2015年该区域销售额占比较2013年的26.20%下结算金额分别为34.99万平方米和39.78亿元，同比

工面积和土地购置面积为代表的房地产开发指标

和西部战略城市土地储备均有补充，其中公司通过截至2016年6月末，公司土地储备计容建筑面

增土地储备384.58万平方米、35.43万平方米、新项目地价137.6236.89134.5880.50

计新开工面积77,537万平方米，同比上升14.9%。

列第一名，保持了区域市场龙头地位；在长三角地

占比16.1117.4116.1416.05贷款的92.7%，比上年增量占比高37.7个百分点。

投资平台，中民嘉业的引入在增强公司资本实

速度继续下降。受以上两方面的作用影响，房地产

5

响下，房地产投机性需求逐步得以遏制，国房景气态势，2015年全国房地产开发投资95,979亿元，

房地产市场延续了2012年下半年的上升势头，全

同时，公司在建及储备项目多数集中于福州和西安

土地储备

9阳光城集团股份有限公司

发企业土地购置面积38,814万平方米，比上年增长

较2012年呈明显提升，2013年全国房屋新开工面

具体来看，“调供应”方面，2015年3月底，国利率降至4.9%，公积金贷款利率降至3.25%，均已

发展战略方面，公司制定了《战略委员会工作

自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；自2015年3

现集中，当年全国商品房销售面积130,551万

万平方米，而较上年末减少437万平方米，主要系他来源资金中，定金及预收款18,934亿元，个人按

特此如下声明：

库存加大的局面，去库存仍是房地产市场的主基

住房城乡建设部、财政部、公积金异地贷款业务正式全面推行。缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地

资料来源：克尔瑞信息集团，中诚信整理

分别26.7%、57.2%和59.5%，连续保持高速增长。

公司管理团队有着近十年的房地产开发经营

图2：2013.01～2016.06全国房地产开发投资情况域转向土地价格较高的一、二线城市，同期土地成

面近年来在行业竞争不断加剧的情况下，一线房企理运营效率。

城市出现量价齐升的局面，同时一般二线城市以及

土地储备方面，近年来阳光城主要通过公开市

基准利率，其中一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准

多年发展，目前公司已形成包括住宅（城市豪宅、在建项目数量23423336

国民经济发展中起着重要作用。自1998年房地产年，国房景气指数延续下滑态势，于5月末达到最

策鼓励合理自住需求，随着市场逐步消化前期调控

供应端实施“有供有限”，从源头控制商品房供应；确定2015年工作主要任务之一是稳定住房消

单位：个、万平方米、亿元

表7：截至2016年6月末公司在建项目区域分布情况

付、减税费、公积金政策、降准降息、取消限外、窄10.54个百分点，其中，住宅待售面积增加1155

情况的下滑，房地产业购置面积同比出现下降，当

构中民嘉业投资有限公司（以下简称“中民嘉业”）5年，第3年末附发行人调整票面利率选择权

2016年上半年公司结算均价则降为11,369元/平方分别为33.05%%、26.84%、10.58%和7.55%；上海

障性安居工程贷款增长较快。

供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及

富。在产品定位上，公司一直地产调控政

杭州315.2750.0285.9359.28

待售面积6.22亿平方米，较2013年末增加1.29亿部分，在房地产贷款中的占比一直保持在60%以

公司收入规模增长较快，2013~2015年公司分别实

光城位列福州房地产企业销售金额及面积排行第

策全面升级，限购城市从2010年的不足20个，大三，央行降准降息降低购房成本和难度。基于宏观

策的执行和监督力度。2011年，在“调结构，稳物套普通住房公积金贷款首付比例和二套房首付比

府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。

风险控制方面，公司建立了风险评估管理机力的成长性城市和利润较高战略机遇点，实现高周

增长16.95%和2.26%。结算均价方面，2015年公司上半年分别为66.96%、68.66%、60.10%和66.23%，

年商品房销售面积和销售金额均创出新高。2014

3阳光城集团股份有限公司

年，房地产市场短期供过于求，且受价格预期变化

位，丽景湾plus项目在周浦区域销售额居第一位，房地产开发及销售

等多项调控政策，房地产市场再次进入调整阶段，年同期增长了1.92点。

比、同比连续第5个月双涨。2016年上半年，全国

负债率和净负债率分别为82.61%和203.99%；

近年来，持续的政策调控和日益高企的土地价

其中：自筹资金47,42550,41949,03823,816

自5月1日起，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳

10.2%。土地购置面积小幅下滑和土地成交价款同

厦门84.3139.863,492.06

款利率相应调整

作为中国民生投资股份有限公司下属不动产

和48,682亿元，同比分别增长27.9%和42.1%，受

《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出，实行购租并举，培育和发

2015.03国土资源部、住建部

销售面积及销售金额均保持快速增长态势。31.49%。

房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在年12月末，国房景气指数为93.93点。进入2015

资料来源：公司提供，中诚信证评整理

表2：2013～2016.H1全国房地产开发投资资金来源也通过增加保障性住房的供给来满足中低收入群

5

结算单价9,14110,77914,75011,369

市场供求差增速有所收窄，但在房地产投资速度仍

2015.09中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

布局最具发展潜力的成长性城市，目前公司开发项其中福建、西部战略城市、长沙、上海、苏州、杭

国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金孩政策，同年12月，中央局召开的会议

同比增长率26.5-0.12.615.6

资金回笼。

增长6.5%和14.4%。截至2015年末，全国100个

需失衡、库存量加大的局面，未来市场仍将以去库

杆或进一步上升，资本结构仍有待改善。

销售金额174.70230.69310.31177.49

走势。2010年以来，为了遏制房价快速上涨，国务二，公积金政策频出提振市场需求。仅中央年内出

体负责公司战略、经营计划、资本运营、重大决策、

素）；2、东莞、佛山、成都、广州地块为2016年上半年新增项目；指导及审批子公司各项业务等事宜，公司高效

的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政

续攀升。自2012年4月以来，全国商品房库存面发贷款等在内的房地产贷款余额合计21.01万亿

同时地产调控政策要求，刚性需求和提升，2015年长三角地区销售额占比升至38.26%，

2015.11国务院作地所在设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%，不得高于平均工资的3

算金额占比最高，但随着其他地区项目推进，大福半年分别为4.50%、29.32%和26.10%。

区，阳光城亦具备较强的市场竞争实力，2015年公

2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告

TOP1013.72%16.92%16.87%

易增长；各级亦在税费减免、财政补贴、提高态，预计楼市的政策态度将会更加宽松。

时提升产品的标准化水平，并采取高速周转的

资金活动、内部监督以及风险控制等方面建立了一

商品房销售自2012年3月开始逐步回升，2013年

资料来源：国家统计局，中诚信证评整理

以及信用评审委员会与评级对象不存在任何影响评级行为客观、、的关联

事会秘书为公司高级管理人员。

概况

交由地方决策。2014年各地方在放松限民进城以及全面二孩政策将成为购房需求新增长

证所出具的评级报告遵循了客观、真实、的原则。

调，不同能级城市的市场分化程度亦将继续扩大

利用资源及平台优势，继续加大对幼教行业的整合

表11：截至2016年6月末公司土地储备区域分布情况责；董事局由9名董事组成，其中董事3名，

发企业投资活动明显加强，房地产新开工面积增速

用、自住商品房

均有所上升，2015年全国商品房销售面积与销售额

2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告

3月触顶，达到105.89点后，在严厉的调控政策影政策不断放松，但房地产行业投资增速仍延续回落

台调整政策；同年，中央相继出台央五条、定籍人士购房，一定程度上拉动购房需求增长；

此次股权转让后，阳光投资（2002年更名为福建阳亿元，资产负债率为80.42%。2015年，公司实现

城”，股票代码不变。活动净现金流为-12.45亿元。

运转。

的普通住房对外销售的，免征。

440.92亿元，存在较大的融资需求，其财务杠

投入力度，同时，2013年地方面临较大的债务

同比增长28.9-8.812.038.3增速比上季末低15.3个百分点。个人购房贷款余额

从行业集中度看，销售额方面，除2015年行低成本的运作模式，近年来逐步提升“精准投资、

展”的发展战略，长三角、京津冀、珠三角+大建项目共35个，在建项目规划计容建筑面积合计

上海唐镇Modo项目单盘销售额区域居前三，市场近年在房地产景气度波动的背景下，阳光城推

监、总裁等签字审批的《资金支付计划》进行结算。成3+1+X的战略布局，进一步树立和提升“阳光城”

初始注册资本800万元。后经数次增资及股权转让，评将对此次定增进展保持关注。

（）公开披露。

行业中长期发展保持谨慎态度，以房地产企业新开

快速发展态势。但我们也关注到公司福州和西安项

TOP5026.23%31.15%31.74%

企业到位资金125,203亿元，同比增长2.6%。结构

政策效果显著，土地供应过猛的势头得以有效节积金外，也在财政补贴、税费减免等方面加大支持

比下降14.0%；但由于房地产开发企业购置土地区

阳光城在保持整体销售增长的态势下，亦贯彻

值得注意的是，2016年以来房地产行业继续呈机构及个人在本地区购买商品住房的。沈阳政

资金管理办法》对于募捐资金专户存储、募集资金期导向要精准定位，以利于在取得项目后快速开发

积增长9.1%；同年，商品房销售额81,428亿元，

元/平方米增长61.35%，主要系结算区域优化所致；47.84%和63.89%；其次为西安、和太原，占比

将持续上升。判定项目决策。项目运作方面，公司高周转、

半年增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元，保

15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，

2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告

幅增加近50个。2012年中央及相关部委继续经济层面的承压，央行持续向市场流动性，同

7,622亿元，下降23.9%。2016年上半年，全国房

个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站

上看，自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款为

鼓励农民进城、全面二孩等政策将不断地对房地产万平方米，办公楼待售面积增加128万平方米，商

2015.04中国人民银行自4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点

主的其他来源在房地产企业资金中仍占据主导位

策、取消限外等多手段并施，“调供应”与“促需求”贷支持上，央行则分别于3月、5月、6月、9月、

公司根据《中华人民国公司法》、《中华人

倾向于资本实力及品牌影响力，相关房企综合实力TOP100企业-22.30%24.65%

要求。

业绩形成较大影响。构和个人代为行使。公司设董事局，对股东大会负

16.55万亿元，同比增长30.9%，增速比上季末高

公司财务管理中心对各部门进行资金控制，所申请

建及拟建项目可为未来持续增长提供良好保障的

杭州--1.16%-8.58%-8.39%-

占比进一步升至83.59%。2015年，自筹资金和国从房地产的发展过程来看，房地产行业是受政

得益于商品房开发业务持续较快发展，近年来

平方米；其中，住宅待售面积4.07亿平方米，较上。截至2015年末，全国个人购房贷款余额为14.18

略城市（西安++太原，下同）及长沙的在建项需投资440.92亿元。总体来看，公司在建项目资源

资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理总体来看，公司根据法律法规相关及自身

52016.H1

石狮新发更名为“福建阳光实业发展股份有限公司”截至2016年6月30日，公司资产总额835.04

，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征。对北上

浪漫城邦、时尚公寓、生态别墅）和商业（商务办资料来源：公司提供，中诚信证评整理

年均复合增长率达73.39%；2016年1~6月，公司

实现营业收入40.92亿元，受结算周期的影响，其

行，应关注房地产市场去化情况的区域差异。

不断提高，行业竞争的重心逐步倾向于资本实力及签约销售规模快速增长

力的同时也在业务协同效应发挥方面提供了

表3：2015年以来房地产行业主要相关政策一览

福州193.49454.363,726.78司的年度财务预算方案、决算方案等等。同时，公

险分析、风险反应等系统的风险评估过程。产品线做长做强。在拿地上，公司在关注核心指标

12阳光城集团股份有限公司

压力，土地出让积极性较高。供求双方作用下，全

业前十的集中度出现微降外，整体呈上升趋势，表高效运营、适销产品”的核心竞争力，不断提升管

在审慎关注土地价格合的基础上，通过公开招计达1,695.22万平方米，其中大福建、长三角、京

应加强对营运资金的会计系统控制，严格规范资金

69.85%和55.64%。产品线，涵盖城市豪宅、浪漫城邦、时尚公寓、生

3、公司在西部战略城市的土地储备多数位于国家级新区——西安

计委员会领带，审计委员会由董事和董事组以灵活定价，多方面提升项目的强适销性，为公司

公、商业综合体）两大类产品体系，同时通过产品从房地产项目开发运作情况来看，2013~2015

在本期债券存续期内，中诚信证评将根据《评级安排》，定期或不定期对评级对象进行

增长26.3%，增速比2012年提高16.3个百分点；

本期债券概况

取得了领先的行业地位，依托于在区域市场累积的设置了相应的职能部门及区域公司运行具体事务，

面在短期内将继续存在，2015年全国商品房待售面比增长12.0%，该类资金占比亦升至44.45%；在其

16.51%；其次西部战略城市销售额占比亦有所下增长率86.68%；2016年上半年公司实现结算面积和

市场和行业带来积极影响，但在房地产市场结构性业营业用房待售面积增加458万平方米。截至2016

部分竣工面积）

所挂牌上市，证券代码000671.SZ。福州、厦门、上海、苏州、杭州、、西安等地

（以下简称“阳光发展”），经深圳证券交易所核准，亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计145.22

售额分别同比下降9.1%和7.8%。进入2015年，得

杭州24.8162.389,881.37务，对公司董事、高级管理人员执行公司职务的行

4阳光城集团股份有限公司

2016.02契税营业税，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税

展住房租赁市场，是深化住房制度的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标

房城乡建设部

采取定期与不定期检查方式，对公司和子公司财投资方面，公司认为精准的投资决策对于成长

同比增长32.819.7-53.6-63.2

深圳证券交易所核准，公司股票简称变更为“阳光实现营业收入40.92亿元，净利润3.17亿元，经营

21,559.28万股，合计占总股本的38.18%。2015年债券名称

金率0.5个百分点

提高2个百分点。2014年，房地产销售形势急转直

责对公司长期发展战略和重大投资决策进行研究

内部管理

现金支出，2014年，房地产新开工面积179,592万

4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由评级对象提供，其它信息由中诚信证评从其

土部、住建部联合发文，要求各地对土地供应有供、处于历史低位。同时，分别于3月、8月和9

地产业土地购置面积9,502万平方米，同比下降

均在不同程度上延续了下降趋势，房地产开发投资

2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告

年房地产业土地购置面积33,383.03万平方米，同

太原27.9576.541,136.66

会报告检查结果。重大投资方面，公司在《公司章目的快速开工，同时通过一整套严格有效的生产管

关系。

式共计获得17个项目，大福建、长三角、京津冀资料来源：公司提供，中诚信证评整理

信用评级报告声明

场土地“招拍挂”以及收购在建工程或并购等方式获新拓展项目194179

长三角地区（包括上海、苏州和杭州，下同）销售司结算面积和结算金额整体呈快速增长态势。

益于频出的利好政策刺激，全年销售面积和销售额

银行、工商总局、外汇局

现营业收入74.44亿元、138.94亿元和223.80亿元，

2、中诚信证评评级项目组认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保

方米；通过收购在建工程或并购获得6个项目，计万元/平方米；从区域分布情况来看，2016年6月末

但每年的集中度仍明显低于销售额的集中度，一方174.70亿元、230.69亿元和310.31亿元，年均复合

6月末，公司在福建、上海、苏州、杭州、西部战月30日，公司在建项目累计已投资537.46亿元，尚

速。从产品线来看，阳光城市场定位刚性需求和首“3+1+X”的区域布局策略，深耕沿海经济带，重点

积7.19亿平方米，同比增长15.58%，增速较上年揭贷款16,662亿元。2016年上半年，全国房地产

发债主体概况股份，为公司第二大股东。

庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%

对公司内部管理体系以及公司内部控制制度个方面，一是战略布局，二是拿地。在布局上，公

同时，公司目前35个在建项目未来仍需投资

7个项目，计容建面62.86万平方米；通过收购在48.22%。中诚信证评认为，公司深耕市场、聚集主

末收窄10.54个百分点。截至2016年6月末，全国开发投资资金中自筹资金占比继续缩小至34.95%；

求和首次改善需求人群，并辅以合理的产品定价和

比增长，反映出在土地楼面地价整体上涨的大

总体看，公司各项规章制度较为完善，目前已的前提下，将充分利用合作伙伴、股东等资源优势，

经营战略；另一方面采取契合市场景气变化的定价

资料来源：国家统计局，中诚信证评整理

2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告

易业务。2012年以来公司实施“区域聚焦、深耕发方米。截至2016年6月30日，公司开发物业项目在

福建14166.85420.16354.61220.55

的财务管理体制。公司的《财务管理制度》，

议程序。发产品的定位上，公司将始终地产调控政

国务院发布关于落实《工作报告》重点工作部门分工的意见，明确15部委

2015.08中国人民银行自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

发成本。万平方米和145.25万平方米；同期竣工面积分别为

市，随着土地成交价格的增长，销售额逐渐增加；万平方米、175.80万平方米和246.49万平方米，年

6阳光城集团股份有限公司

嘉业投资有限公司（以下简称“中民嘉业”），至

2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告

指标52016.H1

中国人民银行的住房公积金贷款政策，向购房地住房公积金管理中心申请贷款

310.31亿元，其中在福州地区销售额、销售面积排

号文批准，石狮新发于1996年12月18日在深交发、商业地产经营及物业管理业务。目前公司已在

占比0.440.520.240.10

受银行信贷收紧及价格预期变化等因素影响，全国

3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵关法律、法规以及监管部门的有关，

内部监督方面，公司设立了审计部，受公司审策要求，充分结合营运系统描摹的客户需求，并辅

大于去化速度的前提下，无法从根本上扭转市场供

长沙60.19270.061,284.96聘任或解聘；公司总裁、副总裁、财务负责人、董

图3：2011.11～2016.06全国商品房待售情况十房企销售额集中度的增速明显低于销售面积集

房需求。6月份国家又出台新政鼓励租赁业务的发包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等，

国内贷款19,67321,24220,21410,939亿元，同比多增2,643亿元，增量占同期房产开发

自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期

为81.37%、93.59%、94.33%和97.20%。

的情况进行监督检查，并出具的审计意见。司将坚定3+1+X的战略布局，重点布局深具发展潜

公司治理

3%；同期，土地成交价款3,159亿元，同比增长

在次贷危机和紧缩货币政策的影响下，国内房价出点后保持平衡态势，截至2015年末，国房景气指

米。于公司稳健持续发展并实现地区的品牌效应。与此

资料来源：国家统计局，中诚信证评整理

米。从结算区域分布来看，近年公司大福建区域结区域结算占比有所上升，2014~2015年及2016年上

均复合增长率29.90%；实现签约销售金额174.70亿

共持有公司31.25%股份，为公司控股股东，公司实

利用外资.65

福建+战略城市点的区域布局，房地产业务发展迅1,201.07万平方米。项目区域分布方面，公司实行

际控制人为自然人吴洁；上海嘉闻持有公司18.05%

的使用、募集资金用途变更、募集资金管理与监督和快速去化；产品方面，公司已经形成了较为成熟

灵活的营销策略，实现公司销售的稳健发展。经过竣工面积72.32141.13252.2633.44

积201,208万平方米，较2012年增长13.5%，增幅

场份额；销售面积方面，集中度逐年呈增长的态势，长，2013~2015年阳光城签约销售金额分别为

位，在房地产行业整体景气度不佳的背景下，公司地区销售额占比43.10%，其中上海地区占比为

竞争实力

给福建阳光投资有限公司（以下简称“阳光投资”），亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计137.42

公司主要从事以住宅为主的房地产开发和贸现新开工面积143.60万平方米，竣工面积33.44万平

金总额为45.00亿元。本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年

等地，区域房地产市场及政策的变化或对公司

TOP100-37.78%39.64%

的态势；2010年，为过快上涨的房价，国务院房景气指数达到自2015年4月以来最高，截至2016

建筑面积月末已投资额

苏州30.3788.114,237.88

的成交走势的不断上扬，房地产企业加大土地市场

可能。

规划计容截至2016年6

其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长

向降准，随后中国人民银行发布《中国人民银行中同年10月，五中全会宣布全面放在二

将有望得到进一步提升资料来源：克尔瑞信息集团，中诚信整理

贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点

予补贴明显提振了改善型需求。中央多部委分别于生育两个孩子政策，从长期供求关系进行调整。

狮市开发企业（服装）有限公司三家乡镇企业联合杨浦大桥101地块项目、杭州文澜府项目（杭州上

5年，且二套房首付不低于五成、非普通住宅不低金最高贷90万;土地供应减半，降低二手住房交易

面积极调整产品结构，以刚需和首改产品为主，同

35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。2014年，

机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多场营造宽松的资金。第四，取消限外、鼓励农

财务管理方面，公司实行统一领导、垂直管理

上海4.12%-19.96%4.50%23.47%29.32%31.49%26.10%

求外地人社保年限在5年，二套房的贷款，首付为新政。

住房城乡建设部、商务部、

合计100%100%100%100%100%100%100%100%

2、土地储备总面积为在建及储备面积（即扣除在建项目中的

调整契税税率，降低购房成本等。3月份，出深圳首付四成。而其他三四线城市则继续以“去库

签约销售额分别为130.43万平方米和177.49亿元，结算面积66.27120.64143.1334.99

端两个层面给予了较为明确的支持。有助于房地产市场需求长效调节机制的稳定。

优势所带来的溢价。2015年，国内前十、二十、五年1~6月，阳光城实现签约销售金额及面积分别为

资料来源：公开资料，中诚信证评整理

合计35415.041,201.07978.38537.46

内贷款分别同比下降2.7%和4.8%，占比分别小幅策影响波动较大的行业。2008年受金融危机的影

16阳光城集团股份有限公司

光集团有限公司，以下简称“阳光集团”）持有公司营业收入223.80亿元，净利润17.33亿元，经营活

年6月末，公司短期债务为170.12亿元，占总

发商资金状况有所改善，开工能力增强，房地产景

建筑面积

万平方米、175.80万平方米和246.49万平方米，年单位：万平方米、亿元、元/平方米

随着调降二套房首付比例、营业税政策调整、央行

区域销售额结算额销售额结算额销售额结算额销售额结算额

展，大福建区域销售金额占比有逐年下降趋势，米、120.64万平方米和143.13万平方米，近三年年

收入占主导地位，近年来随着各区域业务布局拓2013~2015年公司实现结算面积分别为66.27万平方