沈阳世纪兴网站建设实录：雕琢时光中国旧改园区创新论坛

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2016-08-04
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【江涛】：您向外的概念还是整个城市功能的疏解，旧改不是一个主流，注定是一个跟随性的产业，会依附于一个一个城市的发展，或者一个大的产业的发展步伐。

宝蓝一百个员工，其实有五十个在研究产业，我们更多的是产业研究者，巢已经退化到其次的目的。实际上现在的园区当中，硬件的作用已经退化到非常其次，但是硬件最重要的变化是体验式，其实更重要的是，在这个园区里面，是不是能够获得界的服务，这是未来竞争的最重要的。我在你这个地方开会，在这里办公，无论多么豪华、多么体验，但有一条，如果获得不了更多有边界的，对企业有推动力的服务的话，未来可能很难有前途。

实际上再利用是从美国开始做起的，他们不太提工业遗产，他们有另外的体系叫国家公园的管理体系，跟欧洲的遗产的体系不一样，但是从再利用角度，美国从六、七十年代开始做，做的比较早，也比较成功。

二，转型升级。转型升级为首都明确的提出了要求，未来发展什么？发展的是知识经济、服务经济和绿色经济；未来建设什么？、文化、国际交往和科技创新中心；未来突出什么？突出的是高端服务、融合、集聚和低碳化。

城市复兴有它独特的策略，和新的开发，和传统的城市更新有着截然不同，在发展策略上，采取综合整体的方法；在实施的机构上，强调的是多元的合作伙伴关系；在空间层次上，有宏观、中观、微观丰富多彩的层次；在规划策略上，优先考虑到土地的循环利用，采用城市紧缩的政策，注态、可持续发展；在经济政策上，注重和私人之间的合作，撬动市场的投资；文化策略，通过文化规划，来刺激文化产业的发展；社会策略上，注重少数的族群和社区的发展，能够为社会提供更多的就业机会。

【刘伯英】：非常高兴能够有机会在这儿跟大家做一个分享。我今天的题目叫《城市复兴：工业遗产的与创新利用》。实际上，这有三个概念，一个是城市复兴；再有一个工业遗产的；第三，它的创新利用。

【刘伯英】：你说的这个问题，就是吴乔治说的谁是这个项目最终的决定，他要权衡投资、客户最终的效果。按照最小的投资，的作品，让客户来做，放弃了我要把这个东西打造成什么产品的传统做法，建筑师做这个事情的时候，总要把它做成一个作品。那两个模式，他们不请设计师，他们把这个机会让给社会。

第三个项目是巴塞罗那的项目，原来的水泥厂现在已经变成共创空间。

第三个P是建筑设计，在这个节点上我们需要选比较合适的建筑师，比如说有些建筑师喜欢做这些再利用更新项目，有些可能不适合，在这个节点上，我们需要选择比较合适的建筑设计师，让他做出比较合适的项目。

在更新过程中，可能建筑设计包括规划设计常重要的环节，但除此以外，在整个项目进行中，我们觉得有七个P（Problem）很重要，一会儿会给大家解释这7个P都是什么。

【陈世杰】：我们大体上经历20年利旧，但是20年前我们做对了一件事，我们方向对了，走到今天，到城市慢下来，想起来还需要自然增长的时候，这个城市的机理才真正出现了。现在说是利旧的开始和开端了，2016年是划时代年份。

第三，注重客户体验，注重客户体验，也是我们做园区旧改当中非常独特的资源优势。

这是2014年，申遗成功的日本富冈的纺织厂。

这是英国的格拉斯哥码头工业园区，现在传统的产业已经退出，完全变成了通过投资，用项目来驱动，包括科技馆、会展中心，来带动市场的投资，从而让整个的区域能够得到一个复兴。

再有一个，从英国的90年代后期提出城市复兴到现在已经20年的时间，中国对城市复兴的关注，实际上我们十年前有所关注，我们在90年代末的时候，我们有一批学者从海外就已经介绍了这个概念。在学术界，2005年到2008年期间，在学术刊物里面都有重点的介绍，但是一直在、市场当中没有得到推广，就是因为我们在这些年里面，采取增长的方式就是新区的开发，我们存量的事，包括城市更新、城市复兴这个事一直没有得到市场和的高度重视。现在我们遇到了一个新的情况，有所转变，于是经济进入到了新常态，整个的发展，新兴城镇化遇到新的时期，城市的发展从增量的开发又到了存量提质转变的关口，我们在这样一个关键的历史时刻，又把城市复兴重提。

第2，项目建设周期具有可控性。我们要搞一个土地开发项目，从现在看，未来再去获取一块土地再搞开发的时候，这个时间是不可控的。但是从旧改看，无论你想不想动它，那你自己去想，想动了，设计也好、也好，找合作伙伴也好，经营起来也好，这个时间都是可以控制的。

中国产业园区，被认为是一个亿万级的市场;而2016年，又是中国产业地产的长尾元年，面对不断注入的新兴力量和数以万计的园区数量，面对园区管理方面长期处于碎片化、高度割裂的障碍，面对复杂形势下园区间从的政策竞争、土地竞争向质量竞争、服务竞争、配套竞争、效率竞争的转变，我们在探讨如何更高效推进园区运营的同时，原有园区的旧改问题也越来越得到各方的重视。而此次平行论坛，我们就将围绕园区旧改的相关问题，共谋机遇与挑战下的解决之道。

同时他为英国找到了经济发展的新方向，就是创意产业，寻找到了一个经济新方向的同时，为我们城市建设也进行了专题研究，就是城市工作专题组提出的《迈向城市的文艺复兴》研究报告。

【江涛】：产业集中在五环以内，一旦往五环以外疏解，是有天花板的。我前一阵儿听一个新闻，毛的双创，三千工位的双创园区，那就要吸收城内大量的创业办公移植过去。

一个企业，无论在非常差的厂房里面办公，还是在非常好的体验式的地方办公，最重要的是要获得更大的利润和成长。一个企业进来之后，先不说租价，首先，让你获得降成本的服务。比如说你的办公家居，你的电脑比在市场上买便宜。每天一桶水，同样喝雀巢的水，一天是20块钱一桶，让你的成本变成30%，是不是把房租省出来了。

在这个过程中，提到了国内非常时髦的“PPP模式”，这个项目的方案是让法国知名的建筑师设计的。

史劲松说智慧社区，现在咱们叫智慧园区，如果我们现在还是靠着的天时地利人和，假设说体量不大，五环以内就闭着眼一样有人来租。我到亦庄去看，一个地方六七百万，当达到这个存量的时候，我们竞争的源泉靠的是界智能的服务，为企业省成本，现在是企业少，我们的房子多，凭什么到宝蓝来，到尚8去？未来，当中央商务区成立之后，我这20万平米就比你强，我的软服务能力一定是最重要的，这是关键中的关键。

【江涛】：按照您对产业定位的理解，您感觉在支持力度上，有一些项目取得身份，包括有一些其他的政策的东西，对这类产业提供的支持或者性的程度，到一个什么样的深度？

从这些标题上来看，我觉得它具有性的，里面有很多美好的文字、视频、图片，也可以感觉出来，看完这些文章之后，有一种暖洋洋的感觉，但是我实事求是的讲，这并不是我们真实的体验。

工业遗产，它的定义在2003年的时候有明确的定义，跟工业生产相关的所有这些建筑设施和运输设备，能源设施都可以称之为工业遗产。工业遗产的性质，它是文化遗产重要的组成部分，它也分物质遗产和非物质遗产，在物质遗产里面分为可移动的和不可移动的。可移动的和非物质文化遗产是我们所说的文物、博物馆里面所关注的东西。作为产业园区，大型的文物，我们把它分成纪念物、文化景观、文化线。

我们面临任何一个园区的时候，我们都是从产业的角度来看，我觉得巢本身改、留，最关键的是给这个巢里面放一个，让这个城市，让这个区域，让这个国家一个相对具有竞争力，而且持有的产业，哪怕是公益性的。

我们在城市中间有很多小工厂，每一个工厂两三万平，但是绿色依然在这个园区的所有的犄角旮旯，甚至屋顶也都做上了园林绿化。

当我们面对一个旧的、老的东西的时候，拿一个旧的建筑来说，我们大概经历这样一个心历程，一开始是探究，接下来是欣赏，当对它的文化和历史有所了解的，中间会产生，然后设计它，再来实现你心里梦想的载体。在这当中，最关键的一步实际上就是，是对历史的探究，对当时的人对文化的和尊重，这是我们作为一个园区者最应该具备的一种情怀。

尚巴文化集团副总经理史劲松

丰宝恒投资有限公司总经理陈世杰

尚8文化集团总经理史劲松

丰宝恒投资有限公司总经理陈世杰

这是IBASEE，在鲁尔之后进行的区域复兴典型的案例，这是在东德一个露天煤矿，露天煤矿边上的焦化厂，很多设施已经拆掉了，这些场地有很多被污染的土壤，当然也留下了一些具有纪念标志的冷却塔，包括烟囱、生物塔，有些设施都已经成了博物馆，同时在这个区域，来进行一些灯光秀、现场艺术装置的展览，艺术活动在这儿组织。

宝蓝物业服务股份有限公司总裁廷

从公司的发展情况来说，57%是成长性的公司，在我们园区内入驻的两年到七年以上的公司，这样的公司占到绝大多数。28%是一些初创企业，就是一些创业者的单位，少的可能只有五六个人组成一个小的团队。只有15%的人，被我们称为是一些稳健型的企业，发展规模比较大，经营的状况比较好。

第五，利用旧改建设产业园区的重要作用。这个图就是751，这样利用旧改到底有什么作用呢？第一个，这样一轮以后，旧工厂的价值马上就挖掘出来了，升级以后，迅速投入经营，所以极大的调动了旧有建筑的产权方的积极性，有利的推动了制造业的疏解，你告诉他资产还可以这么用，他如果用好了，有利于推动疏解，解决了我们第一要务，疏解一般制造业。到2007年，6月22号，春季时光发布会原来在中国大饭店，就在751锅炉房，就召开了第一次时装发布会。

在上世纪90年代，有很多怀揣梦想的文艺青年来到了，他们为实现自己的梦而成为了北漂一族，尚8的创始人也是其中的一员，但是他选择了一条不同的创业道，就是给这些追梦者一个创业的家园，这个其实就是尚8最早梦想的雏形，也就以此确定了尚8在未来的园区，以资源为载体，保留历史文脉和时代记忆的情怀，发展以智慧内容为核心的文化创意产业这样一个大理想和大的方向。

【陈世杰】：首先是对建筑的，咱们现在说厂房，厂房通常不是危房，是可用的房子，在这么一个情况下，目前大部分人会用开发商的思维方式，遇到一块地了，就要做设计，就要PK建筑的设计内涵，然后打造成特有的价值。因为是旧厂房，旧厂房的背景是历史，是人文情怀，我们叫特有的资源优势，一般用开发商模式是不会这么理解问题的。

圆桌对话：旧改，从惊艳到商业的距离

商务型园区，主要是基于商务办公用的，这种园区是目前市打造文化创意产业最集中的园区，租金价值比较高，商业价值一般，但是产业税收非常高，平均算下来，商务型园区，每万平米产值最低的也要在15到20亿。比较著名的，早期有青云仪器厂的建筑设计园；新华新刷厂的新华1949。

回顾一下英国城市复兴的背景，城市复兴是源于1994年吉登斯出版《超越左与右》，提出在的管控和过渡市场化之间，寻找第，这第也是成为布莱尔上台以后，所着重推行的这样一个执政，布莱尔1997年上台以后，就是以这本书作为他执政的原则，他出版了一个叫《新英国》，我对一个年轻国家的展望，提出了新英国运动，他的理论基础就是《超越左与右》。

承办单位：搜狐焦点产业新区

第二，我让你挣钱，例如说我们一个体验中心，为什么要开在这儿？他说这个地方凭什么要开体检中心？我让企业进驻的时候，就让你有一万个会员，这个会员包括有园区的，也不是宝蓝园区的。这个体检公司每天都有人来，生命力就好，当你入驻，我就把你当年的运营成本赚回来，那他能不来吗，界服务是最关键的，当你有界服务能力的时候，你花六块钱进来了，我会让你把这六块钱省出来，这时候加上体验式服务，你的竞争力才是真正的竞争力。

活动时间：7月21日(星期四)下午13:00—17:40

作为“2016第六届中国产业新区高峰论坛”的平行论坛之一，我们相聚在此，共谋旧改园区的创新之。首先，请允许我代表主办方，向各位的到来表示热烈的欢迎和衷心地感谢。

我刚才提到这七个P，可能大家在工作当中都会遇到这些重要的点，我这里面强调的一点，这七个项目重要方面需要同时通盘考虑，不是说我先做完建筑设计以后，再来看花多少钱，也不是先定好业态以后，再看什么样的时间节点，所有的这些元素是在一起形成了这个方案，这个对整个的运营，包括项目负责人常大的一个挑战。

我们运营商一定要和产业结合在一起，进入某个领域，比如说养老产业本身就结合了，有很多成功的案例。把租金变成投资，这是未来，但是有一条，你没有这个能力不行，你得有投资的能力，这个投资能力得有合作方。明天一定要想到，你招来的人都是宝贝，都是黄金，十个当中选一个，其他十个都投，九个失败了，那一个甚至有几十倍的收入，不单单是给初创企业做孵化，你给成长型企业做投资，把你那点房租给人家，或者你再给他投点，你一年的房租收入全部都回来了，这个收入一定要把握到。你说我咋挣不到钱，培养人才队伍你从租房子的变成投资商。

第四方面，我重点介绍一下商务型园区的三种品牌定位，其中一种是低成本，一种是差异化，还有一种是定制式。这三个品牌企业目前做的产品，一个叫低成本产品，以突出代表就是尚8，一个是把成本控制住，让利给客户，让客户迅速的在这个园区形成招商，共同打造价值，实现快速集聚。。

【陈世杰】：第一是思维模式得改，如果它有了，在那儿了，我们看能不能使用，不能使用，假设是功能。我们说老房子出问题了，首先是出问题了，其次是保洁程度出问题了，还有不符合时尚的功能。第一，做保洁，我们只不过把一个房子的窗户擦干净了，把掉的玻璃全补齐了，就是首钢的老房子，一开始五毛钱都租不出去，两块钱、三块钱一大堆人排队在后面等着。现在让你正确认识老房子的同时，一定要把控住，不要过度设计。设计是为现在的生活方式服务的，不是为建筑本身服务。现在最时尚的网络公司，电通也好、惠通也好，方家胡同最时髦的啤酒屋，过去还有墙皮，再好一点还要刷一层涂料，人家进去以后，把墙皮抠掉，既然是锅炉房，就要把红砖裸露出来，这是我要的风格，其实这也是设计。

市现在又在进行相关的疏解，也在往五环以外在走，所有这些好的医疗、好的学校，交通的状况也都得到一些改善，大的发展趋势在往五环以外走，当整个有所改变的时候，我在那里，我就有比较好的条件。同时，园区作为其他设施的配套，园区也利用其他的配套，是一个互相作用的问题。

但是对于一些好的需要，有价值的工业遗产，大家现在想的是不要把好的东西浪费掉。一般来讲，工业区的重新再利用，相当于从资金情况下分两种，一种是资金可以自己平衡，另外一种盈利方面比较弱的，属于比较赚钱的，比如说商场、居住区；不赚钱的，比如说博物馆、展览、公园等，现在大家希望是说把这两种结合起来，让整个项目还是赚钱的，这样在使用方面就更强调了融合和不同功能的混合。

尚8在这个园区当中，空间只是一个形态，里面包括了网络、物质，包括很多创意的思想，每天我们会聚集大量的数据，但是核心还是这些人，是这些创意人，艺术家和年轻人。尚8其实就是一个链接器，链接的是工作和生活，链接社区和园区之间的交流，企业与企业之间的交流，企业与之间的交流，所以，尚8是一个平台。

看一下我们的挑战，在优化升级过程中，如何进行老城重组？如何进行存量资源的开发和利用？目前看，这是缺乏外在动力和内在动力，比较土地开发模式，冲突少多了。建筑增量的规模会被严格，参与开发收益的各方少了。我们知道搞一个项目，会有很多利益方冲进来。城市旧改，存量利用，市场机制并不成熟，甲方乙方权益责任不是很清晰，市场活力也不足，所以如何去激活我们的活力，内在的动力还是面临极大的挑战。

【陈世杰】：市第一个支持利改的政策2007年就出台了，2006年我们和刘伯英调查，突然间发现在操作751的时候，把旧工厂改成时尚设计广场很好，在这么一个背景下是不是多留一些城市的工业资源，直接进行。我们和学术界联手做的调查研究，当时发现还有一百多家厂房在城市里面，我们出台了2007年129号文，在工业厂房不变，不动主体结构，往里植入新兴产业，希望规划部门、土地部门和的建设审批部门给绿灯，大力支持，这是一个指导意见，后来我们又做了一个导则，再后来又出台了一个鼓励企业搞工业旅游，出台了一系列这样的文件。

【江涛】：现在地理比较偏一点的产业园，目前待开发的体量如何控制？

【吴乔治】：大家好！非常感谢邀请我来参加这个论坛，刚才刘教授做的非常精彩，下次应该请刘教授去法国做这样的。我接下来想跟大家共同探讨的，主要就是工业遗产区的更新，主要讲到的是“更新”这个词。

第二个内容，工业遗产的。存量里面有很大的部分就是工业的存量，前若干年，传统的居住区的存量，除了棚户区没有改善完成，历史街区做了很多工作，工业区是城市更新的很重要的内容，很多城市出台了城市中心的管理办法，包括广州的三旧、深圳的城市更新单元，去年5月份刚出台的上海城市更新的管理办法，都是把工业作为城市更新的主要内容，工业存量里面有价值的东西我们叫它工业遗产。

城市复兴的基本定义，采取城市整体复兴的方式，使经济在各方面得到持续提升，目前是更加广泛，内容更丰富。它是属于城市政策的范畴，不仅是一个物质的改善，是一个综合性的改善，包括它的社会、经济、文化。

吴乔治GeorgesVauzeilles，法国国家级荣誉军官勋章，法国FORSKEL有限公司，法国GV咨询公司经理

请大家看PPT，在这个图片里可以看到九个园区的风貌，在控制成本、价值创造、快速集聚三方面。在控制成本方面，这是万荷园区，它的工业折旧和工业性质就构成了商务低成本的机会，你要是开心的话，可以五毛，也可以一块。在过程中，它要节约时间成本，尽可能利用现有条件，后迅速投入运营状态，节约时间成本，这个是他的广告园，广告园是一个现成楼，拿过来，好像马上组织WORK8的装修，签约当月可能开始招租，所以在短时间内实现了快速的招租。

接下来，我说一些我觉得比较有意思的观点。第一点，在重新利用工业遗址的时候，也还是要强调生态多样性，包括环保的问题。首先讲一点哲学，这可能是法国人的思维方式，在18世纪的时候，有一个法国知名的经济学家，他曾经说过一句话“没有什么是重新创造的，所有都是在更新”。关于工业区的东西，确实是应了这句话，没有什么是我们重新建的，全都是在。

大学建筑学院副教授，清控人居遗产研究院副院长，中国建筑学会工业建筑遗产学术委员会副主任委员兼秘书长刘伯英

尚8文化集团总经理史劲松

中国产业新区研究员特约研究员江涛

主办方给我的题目叫做：打造一个成功的旧改园区是怎样的一种体验？这个题目非常的有意思，坦率说我之前没有做过非常深刻的思考，拿到这个题目之后，我作为一个旧改园区的实践者，对于整体提升、和感受是五味杂陈的，我后来想想能够用一个词来概括，这种感受常美妙的。这种美妙不是从头到尾感觉良好，而是我们在面对一个旧的建筑，面对一个园区，甚至是面对一个城市，我们对它进行、触摸和思考的过程当中，这种身心的联动，从设计到落实，从营销到营造到运营整体的过程，我觉得是美妙的。

我们看园林景观是怎么出现的呢？常年废弃的工厂就变成了飞地，飞地就变化了垃圾厂，到了2013年的8月24号，我们把垃圾厂变成了一片草坪，到了2014年的9月份，在草坪的边上进行工业厂房的建设，但是到了2015年又是一年，它就变成了城市中惠通硅谷。

这是的煤矿，利用洗煤车间的儿童公园，把洗煤空间成大象。

第一个是最重要的点，项目最开始，我们要考虑第一个P，就是区位的问题，这个区位适合做什么。

日本也是紧随着英国的文艺复兴，一个是、新加坡、、日本、韩国紧随着英国的步伐，城市复兴在日本得到的高度关注，在首相府世属成立了城市工作组。

第二个P是业态，刚才刘教授也提到了，现在对于工业区的再利用也有很多的可行性，很多的博物馆，比如是书店等等一系列的业态，我们都可以在这里面利用，这个业态，更多的是混合，看各种业态如何在同样一个项目里面，各占多少，然后互相的混合。

确切地说，所有的建筑最终都会变成一个旧的东西，但是和翻新只是一个阶段性的工作，作为一个文创园区的经营者，我们和业主一起来开拓可持续发展，并且不断被发现价值的园区的经历，我想才是最美妙的经历。

第二个，我说的这句话是“可以干点啥”，往往很多人理解为为我自己干点什么，作为园区的运营者来说，更多的是我可以为别人干点什么。

二、工厂产业园区独特的资源优势。项目易取得身份；项目建设周期具有可控性；投资建设成本具有可控性；易实施差异化的发展战略。

三、利用工厂产业园区的主要类型。三种主要类型：艺术型园区；型街区；商务型园区

【主持人】：尊敬的各位领导、各位来宾、大家下午好！欢迎莅临“雕琢时光中国旧改园区创新论坛”，我是今天的主持人汤雯立。

我们看这个建筑，现在乐视体育频道入驻了这个建筑，之前它就是电机总厂的电机空间，就是一个存量再利用。企业搬迁也好，旧工厂搬迁也好，搬迁和施工过程中，都会产生大量的废弃物资，这些废弃物资最好的方式就是结合旧改，给它利用。刚才那一堆里有大量的废弃的瓦龙片，在旧改过程中做成星星点点的阳光棚。

下面，让我们有请：

诺因基兴利用水塔成的电影院，它的再利用的功能和方式，实际上带给我们很多惊喜。中国的工业资源再利用和国外有很大的差别，我们并没有像国外一样做大量的博物馆，国外有很多，或者说基金的支持做了大量的博物馆，我们是把它做成了文化创意产业园区。这也是欧洲的学者特别关注的一个现象，他们也特别羡慕，他有产出，对来说、投资人来说不是包袱。

法国国家级荣誉军官勋章，法国FORSKEL有限公司，法国GV咨询公司经理吴乔治

还有一个重要作用，可以充分体现循环再利用的科学发展观，对以再利用方式工业建筑物的生命力，我们重新给它生命力，既体现节约建设园区的，同时也有效的了这段工业发展历史，同时更加关注了人文情怀，通常一个工厂会影响几代人的生活，也是同时打造和谐宜居、绿色生态城市的重要途径。

把业态安排好，哪儿是办公的园区，哪儿是配套服务的，这也是一个精准的定位。当然我也可以做的很高大上，比如说像民生美术馆，改的很高大上，包括798尤伦斯，也是高大上的东西，并没有把这个打造的个性化，一定要当成特别高大上的作品去做，这就是工业建筑的情怀，带着一种情怀和智慧去做。

有很多城市复兴的典型案例，这是设计导向的典型案例，就是丰田纺织厂，现在成了丰田集团的纪念馆。

美国西雅图煤气厂成城市公园，它是城市景观的标志物。

在我们的园区里，有一些还不错的公司已经上市，发展比较稳健。在我们最近拍的一部宣传片当中，我们着重关注的是更有创意力、有文化特质、有创新性的中小微企业，他们才是我们尚8以及整个城市未来发展的文化基因和创意的因子。

让利客户、快速集聚、共创价值，可以解释为尚8的一种模式，他们主要是服务于大众型的、创业型的，低成本的客户。

搜狐焦点产业新区主编肖楠

从两个国家的大小来讲，是没有什么可比性的，法国针对中国的整个面积来讲，法国非常小。法国从非常早以前，就开始PPP模式，最早的铁，其实就是通过PPP的模式建成的。

【廷】：宝蓝是最早的“二房东”，叫运营商。在和杭州总共有一百万平米，今年收购一百到两百万。我们在20年前和旧改有一定的关系，我们在20年前就定位了存量资产，而且我们不做开发，只做运营，大家都叫二房东，实际上大家做的都是同样的事。

但是现在看，的土地开发价值太大了，所以就导致了我们虽然在做一件好事，但是没有好的。

【主持人】：的确如此，对每一个旧园区的虽然都面临着困境和挑战，但成功打造一个旧改园区所带来的幸福感也是不可言喻的，相信也是我们在座的每位从业者的和体会。那么，面对旧改园区与产业园区之间的PK，我们该何去何从？

第二个案例是巴黎的二环边上，这个项目占地13工公顷，这是老厂房，1898年开始建造，在1989年的时候就成了一个废地，这对于很多的开发商来讲有非常大的吸引力，因为在巴黎是没有办法找到这么大一块地的，通常这么大一块地有上百个业主方，这个已经变成一块废地，所以这个吸引很多的开发商。

把工厂的厂房，和客户进行一次互动、一次体验，这样可以有效提升建筑空间价值。这是一个集装箱，这个集装箱吊在以后，变成了老板和职工的会议室。我们在过程中，除了楼梯还可以滑梯。

第五个P是时间节点，相当于我们的时间进程，什么时候开业，其中需要重点控制的一些时间节点都是什么时候。

首先，看一下新的首都功能定位给我们带来的机遇与挑战，现在是经济一体化发展战略，这是最新的任务。在这当中，面临的任务是疏解非首都功能，提升和优化首都的核心功能，解决城市病。首先是产业疏解，特别是对旧工厂，一般性制造业，目前我们面临的疏解重要任务，包括区域性物流产业和一部分区域性专业化第三产业，这些行业的疏解必将大面积工业原有用地和工业建筑存量的。实际上给我们城市更新、城市提供了一次新的机遇。

为什么尚8这么多年？我觉得这个品牌非常棒，就是史劲松他们对建筑的理解到位了，他们做第一个郎家园8号旧改的时候，连里面的结构都没改，最后是那些思想家们进去改的。我们在老房子里办公，他们公司最早叫老房子投资公司，是对的。首先你认识老房子，我们最常做的一件事情，见到老房子了不了，把它重新套上一个衣服，但这总有过时的时候，唯有一件事没有过时的，就是中山装。

主办单位：搜狐焦点搜狐财经搜狐科技

四、工厂园区的三种市场定位实践。品牌发展战略：低成本；差异化；定务。

除了大型的工业设施作为遗产保留下来以后，作为城市地标的构筑物也作为遗产，或者是作为登陆建筑作为，可以看到19世纪和20世纪初的水塔。

今天跟大家分享三个案例，第一个案例，大家比较熟悉的拉维莱特公园，这在法国工业遗产更新方面比较有代表性的项目；第二个，Babcock，在巴黎；第三，在巴塞罗那，讲讲西班牙的更新再利用。

这是都灵，把厂房的房盖全揭了，只留了个柱子做了多拉公园。

就居住区来说，一直在不断地在过程中，像解放初期的龙须沟，我们现在叫它棚户区，持续了几十年的时间，包括，我们对传统居住区、传统商业区的，传统的商业区包括了琉璃厂、前门大街的。现在进入到了一个工业用地更新的新阶段，实际上就工业用地的更新来说，也不是说这两年开始。工业企业的搬迁，从80年代中期的时候，就开始大量的进行。前十几年的时间，我们觉得应该拆，因为那个时候，工业给我们带来负面的印象太多了，比如说跟我们城市争能源、争交通，造成很大的污染。大量的工业企业的搬迁在十年代都已经在进行了，比如说CBD，就是在原来的东郊工业区里面，整个CBD65%用地都是原来的工业区。

【主持人】：感谢刘教授精彩的。正如刘教授所讲，工业遗产的与长期利用，对城市复兴至关重要。那么“工业遗产的城市更新功能及投资径”又有哪些呢？下面，让我们有请来自法国FORSKEL有限公司，法国GV咨询公司经理，曾荣获法国国家级荣誉军勋章的吴乔治。

请大家看PPT，比如说这张图，2013年8月初的时候，就是一个废弃的堆场，很多人的理解就是一个堆场，但是我们巧妙的把它清理出来，大概用了20天左右，在这儿做了一个钢铁广场，大概一个多月，两个月我们就把这个事做成了。但是这个历程，把这件事情做起来，你要做，能不能用？干这个行不行？你还要跟所有的社会资源衔接和沟通。搞这么一个活动，对一般的传统产业园区来看，是一种挑战。

第3，建设成本具有可控性。现在拿土地去开发，我们不知道这块土地是多少钱，但是在我们做旧改的时候，工厂的成本是工业用地，工业厂房通常是折旧完了的，在这样一个现有建筑基础上，我们把它的商务成本控制住，把时间成本控制住，把设计成本控制住，这都是在我们自己掌控之中。

当面对一个新项目的时候，我们每个人都可以是艺术家，也可以是设计师，我们首先保持的是我前面讲的那种，同时会有一百个问题扑面而来，包括刚才吴乔治先生提到的七P，里面的很多问题让你思考、解决、交流的问题，扑面而来。这里面包括土地的问题、法律的问题、环保的问题，最终我们考虑的是如何让这里焕发出生机和活力，如何让这里成为创意实践的场所和灵感的爆发地，如何让它的价值能够提升，让它的价值能够再造。

【江涛】：对市场容量的判断，目前，旧改是没有一个市场判断的，它占市场比例相对低，我听到毛的新闻有点吃惊，是否这个数据真实成立？现在大量的双创空间出现闲置，闲置太多，而且还要给补贴，可能他们倒闭了，这个也变成旧改的一种方式。

第二个原因，旧改园区在产业园区类型当中扮演着非常重要的角色，无论是在一线城市，还是在二三线城市，产业的转型升级滞留了大量的空地，旧改给我们提供一个再次利用这些土地的新的方法。旧改市场很大，如果能够理顺工业厂房的，对于推进产业结构的调整有非常重要的意义。

第二方面，工厂产业园区独特的资源优势。说到独特，它是与众不同，第1，项目很容易取得的身份，不管是新工厂、老工厂，通常都会有工业厂房、工业用地，和在这块地使用的历程是的，所以我们拿起来就可以用。

我们要去解决资金的问题，跟银行借钱，但是银行借钱给某公司，和借钱给PPP项目，有一个本质的区别。银行不是信任某个公司，不是某个法人，而是相信某个项目，这个项目的衡量标准，现在还没有这个项目，以后这个项目能挣钱。

【刘伯英】：这两年跟以前完全不一样了，因为城里的房价走下坡，现在资金包括设计都在往村里走。在2004年的时候，就开始做第一个受益新农村。旧改还一个类型，历史文化街区，所有的旧居住区，现在我们的团队，很大的一个业务量在历史文化街区方面。我做的成都的宽窄巷子、南京的老门东、重庆磁器口、徽州的老街，有三个历史文化街区，这方面我们有很多的体会，我在其他的论坛上也专门介绍过，今天讲产业，所以就都集中在产业遗产这方面。

这是美国高线铁，把废弃加工的铁成空中绿化过道，从而带动房地产的开发和物业的增值。

对于旧有的存量资产的运营，我们把旧有的存量资产，不管是老工业厂房也罢，还有存量的新盖的这些也罢，我们的看法都是一样的。我们认为它无非是一个“巢”，我们怎么看待这个“巢”？有三个维度，第一个，我们要结合巢本身的原有建筑，所在区域的功能；第二，我们要结合所在的区域城市甚至世界的来看这个巢；第三，我们根据产业，这个产业有公益性的，也有可能是半公益性的，也可能是纯产业的角度。为什么三点来看这个巢呢？最后一点最关键，798存在拆，还是改，还是留？最重要能不能从一个战略的角度，往里重新装酒还是装水，还是装石油呢？当年的城墙要拆还是不拆的问题，无非是他根据五年的战略来看，如果放在20年、100年来，的城墙就不应该拆。

这个是电通园区，过去是一个电机厂，把过去大型的产品和工业设施，工业的吊链拿出来做园区的景观。在这个区域，打造出独特的工业景观情节。这个小伙子坐的这张桌子就是过去组装电机的工作台，这个区域有免费的WIFI信号。所以它是有历史、有情怀的这么一个区域。

活动地点：北航唯实大厦泰山厅

作为遗产，我们国家对工业遗产相当的重视，在我们国家4295全国重点文物当中，有290个工业遗产，工业之后的有170多处，这是其中的一处，叫马尾造船厂；解放以后的现代一汽，是全国重点文物单位；的一重。

还有一种模式，介于低成本和差异化之间，精准的定位客户需求，注重产业融合，服务融合，打造工作、学习、生活于一体的新的模式，这个模式我们称之为“丰宝恒”。

由搜狐焦点产业新区主办的“雕琢时光2016中国旧改园区创新论坛”邀请业内大咖，知名高校学者、国内外优秀旧改园区操盘者，分享旧改园区的运营经验，现场交流行业前景和未来。搜狐焦点产业新区对本次峰会活动做全程直播。

由此我们确定了我们园区内业主的真实状况，我们基本上服务的都是一些中小微的文创企业，我们对自己定位就是为这些中小微企业的成长进行服务。中小微企业面临的问题是什么？人才的匮乏、资金的匮乏，以及信息和资源的不对称，他们有的时候有一定产品的创意率，但是市场的拓展率比较，同时还有管理、视野的缺乏，基本上中小微企业，他们的风险性常高的，淘汰率非常高。我们需要做的，首先第一步，既然他们有资金的压力，他们有经营的压力，我们首先降低成本，只有我们降低了成本，才能给他们降低成本。我们的厂房到什么程度，我们要实实在在站在中小微的立场上来思考，所以必须和我们一起打造这个园区，园区的不仅仅是经营者的问题，而是跟他们共同来。一般情况下，我们基本上边，边招商，边运营，同时给予这些入驻的中小微企业更多，给他们更多增加面积的，以及在空间上给他们更多的可能性。

这样的城市旧改，应该是符合，看得见山，可能不是山，是我们的城市历史。看得见水，可能不是我们心目当中大湖、大河，可能就是生活中的经历。另外，记住情怀，我们把这个情怀回归给我们的城市生活。

空间的层次上分为城市区域，还有一个是城市当中不同的工业区的层面，还有一个每个场区地段的层面，在不同的空间尺度上，城市复兴的主要工作内容，工作范围是不一样的。

现界之间的竞争，尤其经济发展的竞争常激烈的，从国家之间的竞争变成了城市之间的竞争，尤其是在当前“工业4.0、中国制造2025”这样一个新的发展形势下，城市之间的竞争尤其激烈。首先，我们回顾一下城市发展和城市规划理论整个演进的过程。从50年代之后，关注城市的重建，弥补战争带来的创伤，解决大量的城市居住的问题；60年代，城市复苏，除了有大量的住房以外，让城市充满生机，经济上有所发展；70年代，欧洲城市，出现大规模的城市更新，大规模的城市更新是因为资源的枯竭，传统工业的，产业全球化的新布局，造成了很多传统的工业城市和城市当中的传统工业区的，从而引起大规模的城市更新的运动。到80年代，城市发展进入到城市再开发这个新的阶段。90年代在英国提出来“城市再生、城市复兴”这样新的理论。

另一个角度，从商业角度来讲，毕竟它是一个生意，可能还不是完全支持。我们如果想进这个行业，选址是很大的问题，它有点类似于商业地产，或者办公地产，可以同比一下。刚才史劲松，作为前辈，我看这么多尚8的园区，仔细看了一下，正好都在四环里面，非常理想的，目前来看，怎么做都很容易达到一个经济效果。您最后讲开拓五环以外的园区，对这样的城市，园区的商业价值如何判断？

我们所提供的整合的资源，包括给予辅助性的服务，比如说商务注册、法律咨询等等。在这些务实服务的背后，实际上尚8让每一个入驻企业的业主能够找到他的朋友，找到他的客户，也能找到他的资源以及他的灵感。在经营整个过程，这也是我们打造园区的一种体验，一个非常美妙的体验过程。

还有一个重要作用，可以有效的二次开发的规模，三件事，还有一件事要解决城市病，我们把房子拆了不现实，但是有一条，我们少建一点是很现实的，工厂建筑容积率通常比较低，我们利旧，我们可以不用做大规模的二次开发。

这个项目主要是博物馆、音乐厅，是不怎么赚钱的业态，这个项目的责任人组成了一个项目公司，通过这个项目公司来运营，这完全是一个公益项目。

我们对自己的文化特质一再强调，实际上我们是一个文创大家庭，也是一个大学校，大家在这里面相互的交流、相互学习，搭建共同的平台。同时，它也是一个大舞台，每一个公司，每一个个人都可以在当中找到自己的，施展自己的才华。所以让企业有最好的体验，才是我们最美妙的体验，才是我们园区、经营园区、运营园区最好的体验。

现在为什么出现旧改论坛？我觉得有两个驱动力，第一个驱动力，就是房产开发的阶段已经逐渐结束了，整个中国已经进入了存量资产运营和盘活的时代；第二个驱动力，30年的，带领祖国腾飞的这一大批的产业，已经面临着新一次的产业升级和换代。这两个驱动力决定了整个存量资产运营时代的到来，这里面就包括有产业园区的。

每个人都有老旧物件的经历和想法，大的像一个旧的城市，一个老的厂区，小到自己的家，把自己的房子重新进行装修，或者对一个很小的、自己心爱的物件进行重新返修。总体而言，最近我看到朋友圈里面，不断地刷新，不断地发布一些具备人文情怀，小滋情节的年轻人，用他们的智慧和双手打造了一个又一个梦想的家园。我们所有的人在看到这样一些文章的时候，也都给予了很多的赞扬和点赞，包括90后广州姑娘3万爆改出租房，不堪入目的老房子华丽转为魅力的民宿。旧房子出奇迹，60平米简单的出租房成为文艺范儿的小屋。

宝蓝做的第一件事，增加研究产业，这个产业有没有前途，我们增加研究产业的人员，不是盖房子，服务尽量外包。第二件事，做尽量界服务，公司在融资，让它上市。第三件事，我们做产融结合，我们不收房租，我们不单纯为双创，五年的房租给你，去孵化。所以这三点是我们大趋势上，公司看到的，但是没有完全做好。

以下为论坛实录：

从开发商角度，项目运营方，或者是项目资金方这个角度来讲，他们可能对投入产出比，对最后的使用体验，对大部分人的使用体验更关注，而不是城市空间的体验。在三四十年前，可能法国也经历了中国之前大拆大建的时期，原来的区域不想留任何的老的东西在，都拆了，然后重新建。对于开发商来讲，他们在国外进行这样的项目，可能比在国内更注意一点，他买完这块地以后，首先要进行去工业化，原来可能有一些工业污染，他们把这个成本也都算进去，可能比买一块其他的地还要贵。相当于他们除了买地这个成本以外，还有这一系列额外的成本，对开发商来讲，这是更多的资金支出。法国对于这方面法律要求也比较严格，在项目之前，需要把这些东西处理干净，所以他们对于工业遗址，会有这方面的担心。

【史劲松】：体量比较大，现在空间的速度也很快，在，我认为做我们这个行业，现在是一个比较好的时期。但是我觉得可能能够抓住，也就在这一两年的时间，但是如何对旧改进行一个准确的定位，这可能是比较苦恼的地方。

第三部分，工业资源的创新利用。可能有大量的工业资源，这里面有些是遗产价值，我们作为文物。实际上大量的没有遗产价值的东西，我们提倡再利用。

乡村的事，我们在两个礼拜之前，WA（音）召开了建筑思想论坛，宽窄巷子得了WA最高成就，中央美院建筑师他们做的都是农村的，农村的企业的图书馆这样的一些东西。我觉得一定要把握尺度，你要打造什么东西，一定翻天覆地的让农村有一个大变样，我怀着，要控制我们的，别太惊扰这些原住民或者自然的风光。真的要都起大的手脚来，我们的乡村跟我们的城市一样，也变得越来越趋同。现在古镇这种现象已经非常突出了，去四川周边，包括云南，像丽江那样的项目，现在已经有点泛化，有点千篇一律了，没什么特色了。再把农村好不容易一方再趋同了，中国越来越没特色，所以就宁可少动。

江涛：在土地价格或者是每平米售价面前，工业的遗产价值可能在商业里面不是特别显眼，如果没有这些政策，我估计城更没人看，只留几条道，就没有什么了。我本身是建筑出身，有一些这样的情怀，对老的东西，或者历史文脉的东西有这样的情怀。

【史劲松】：大家好！在座的各位专家、同行，以及行业前辈和的朋友，在此我代表尚8向大家表示。“尚8”这个品牌，可能很多朋友感到奇怪这个数字“8”，“8”是我们中国人具有美好寓意的词语，尚是崇尚自然和，以及引领时尚的概念。

第二，差异化，差异化的核心是利用工厂的建筑+工厂的，打造园林景观的高档商务社区。我们有一个代表企业就是能通，它主要基于三个方面。

接下来是关于项目运营的问题，运营公司持续运营这个项目，这个公司有一亿四千万欧元来进行日后的运营，每年受访人群大概是200万人。同时，还有一个网站，这个网站上每年访问量可能有1300万人。刚才提到运营问题，它这个运营常丰富的，全年会组织非常多的活动，这个活动有关于音乐、体育，关于各种不同的方向，而且是室内室外结合，这方面确实是做的比较好。

第三，工厂园区的主要类型，应该说做工业厂房利用有十几年的历程，在这个过程中，我们大体上可以分为三类，一类是艺术园区；还有一类是商务型园区；另外，式街区。

我们有很多实验性的，不那么追求商业价值的，追求特殊的空间体验的项目，像沈阳的铁西区的水塔，这个也得了华人设计的大，就没有实际的使用功能，实际上就是一个特殊空间体验。

我们对每一个园区都会有相关的定位，比如说这个园区以广告产业为主，另外一个园区可能是以互联网为主，另外一个园区可能是以一个设计或者游戏动漫为主，但是这种定位同样是动态的变化，不是为定位而定位，最终我们要把这个事情做到位，我们在每个园区定位方向是一个动态变化。

再看PPT，这个就是在胡同里的旧建筑，隔壁就是老邻居，这家公司就常著名的音响营销和音响设计一家公司，是一个很好的融合。

凯文凯利在1994年就预言：智能办公室的实现要早于智能住宅，我们在智能社区的打造方面倾注更多的力量。整个园区不断地和升级，更多需要的是文化和创新的注入。在整个老厂房转为创意园区的过程，这是进化的过程，空间自身的演进，也会带来园区内的企业和经营者的革新和变化，我们也反作用于这些内容的生产者。

艺术型园区，主要是基于低成本，空间比较特殊，这样的园区从租金价值看，跟客户拿到的租金相对低，相对价值是平的，产业税收也是相对低的。

我觉得两种模式，第一种模式，选对相应的产业和行业的孵化器，做出特色出来；第二，挨过寒冬，你就胜利。大家做孵化器的时候，要么挨得过寒冬，在寒冬的时候做优质了，你不先“死”。现在我们公司里面，你看我多有优势，他没有优势，我没有一百万平米，我拿出十万平米，反正有空置，不可能百分之百的出租率，我拿出十万平米来，我比所有的孵化器都大。我们现在有三万平米的孵化器，我们不自己做，我们跟百度合作，跟36氪合作。

这是北杜伊斯堡景观公园，它是通过生态的修复和文化活动的组织，形成了非常有吸引力的景观公园。

我非常感谢今天的主办方，旧改在过去的十年中，我们自己一直说我们是个小众群体，虽然我们也是尽了我们所有的努力，但是我们依然是小众群体。应对新的历史机遇，我想旧改可能依然在近期内，也不会成为城市建设的主流，我想我们今天开这样的会，如果是房地产开发，可能租了这个厅再租十个大厅还不够，我们今天讨论依然不会是主流。但是我想既然今天这个会开了，既然今年是2016年，按照新的首都定位和新的发展要求，今天一定是开始，也一定是开端，所以我想明年、后年，再过十年，我们就不会是今天这么一个场景了。

中国管好住宅物业的公司都很少，大部分对自己住宅的物业公司都是，这种服务业是其实常非常难做的，这可能是需要整体社会，甚至受众，甚至招租项目整体水平的提升，才能一同提升。我个人非常认可这样一个方向，超级复合的发展。

第一项是投资的钱；第二项是服务的钱，如果你不会赚互联网服务的钱，那就不行了；第三，继续赚你空间价值的钱，你要扔掉了这个你完了，最终对产业的把握和研究是未来。宝蓝也想这么做好，但宝蓝还没做好，但这是方向，不管怎么说，我觉得可能更多的是一种导向，我们也在做这些事。

一个空间真正的主人我觉得不一定是房东，而是在这个空间内，具体活动并且不断创造价值的那些创意者，他们可能才是这个空间真正的主人。空间只是一种形态，包括了很多的东西，我觉得空间代表的是我们尚8对它的一种态度。既然谈到了主人，我们再进一步分析一下，尚8的园区内，居住的是一些什么样的人，我们对他们进行一个研究。尚8在有15个园区，基本上集中在三四环、四五环之间，而且以长安街为主。

请大家看PPT，这个是几个工业灌体，这些工业灌体实施，并没有增加建筑面积，增加了使用率的面积。这个以后，不会带来土地二次开发对城市的负作用，但是它依然展示出来了建筑独有的风格。这是后的灌体，每年的设计周都会利用一个灌体，现在叫回廊展厅来进行设计展览。

这当中让我发现几个问题，第一个，首先我发布的是老房子，有年份的东西仍然是这个城市的稀缺资源，我的朋友圈里面大家热情的点赞，非常的关注。

五、利用旧改建设产业园区的重要作用。有力的推动制造业加速疏解；有效的二次开发建设规模；充分体现循环再利用的发展观。

在过程中，要降低成本，怎么降低？首先是不过度设计，在进行适度和功能性，顺其自然。在运营成本，园区的风格很简约，运行成本很低。在这个过程中，打造低成本的产品，把这个产品用这次机会转移给客户，客户进来以后，从园区创造价值角度来讲，他会用大量的精力对客户进行宣传和推介，投资者创造园区的价值，客户入驻以后，客户给园区也带来了价值，反过来市场回馈。在成长经历过程中，尚8也好，客户也好，还是我们的甲方也好，共创共享这个价值。

众所周知，“中国产业新区高峰论坛”一贯以促进园区行业“健康前行”为旨，是园区运营领域规模最大、话题最前瞻、专业性最强、最具影响力的品牌峰会，也是、园区运营主体、产业地产运营商、专业智库、知名企业的高层次交流平台。

【廷】：现在物联网时代，智慧的服务当中，其中有一个电，节能灯具，随着新技术的产生，逐渐运用到了现在的绿色智能建筑上，这个事情是不反对。

同时，城市复兴，“复兴”这两个字和习总提出来了中华民族伟大复兴的中国梦有一个内在的联系，可以理解成“中国梦”在城市建设当中重要的体现。因为在英国里头它是指迈向城市的文艺复兴，这是在语境下的解读，在中文里面，我们可以做我们的解读。

【史劲松】：优客工场和合作，大概拿了四万平米，我们一分为二的看双创园区，即便我们看3Q，它也在城市的中间，有时候不见得完全是的问题，还是整个产业带的问题。我打个比方，从北边来说，我们在西三旗有一个项目，也是在五环以外，我根本不用愁它未来的发展，因为整个互联网公司、互联网人才，基本上都集中在十三号线那一带，中国几个大的互联网公司也都集中在那个区域，小的有小的消化方法，大的有大的规划策略。

转变方式，转变我们的发展方式，很重要。过去以城市超体量、超规模的开发模式，更新成一种再利用模式的时候，需要我们用新的思维方式和新的径来探索。

刚才提到了双创空间的问题，双创没错，但是干这么多双创，担不担心？不用担心，干不下去就倒了，干互联网金融、干园区、干开发商的时候，最后不就剩万科，市场调节的杠杆，你说你不干双创不对，不干双创干吗呀。如果你认识不到现在的产业布局是世界性布局，咱们中国没有前途，现在我们抢的客户根本不是这的。一个强大的运营商出现，要进行世界性的布局，世界性布局最重要的关键，中关村目前直追硅谷，最重要的是国家不惜血本，同时浪费，培养，现在双创也一样。界性的产业布局，人才、各种技术全都布局到你这里的时候，那就是前途。

刚才刘教授的里面提到了“复兴”这个词，这个词也说到了工业遗产的精髓。我之前基本上是站在开发商的角度，从我的角度看工业遗址的更新，我们面对现实需要解决的问题。第一，就是法律问题。其实在法国也有这样的问题，对于土地性质，中国也有工业用地，法国也有工业用地。可能有大量的工业废地，工厂废弃以后，这个地方没人管，大家可以随便进出。首先第一步从法律上解决这个问题，这个地方圈起来以后，明确不是废弃地了，这在国外是第一步。这个地区虽然没有开发，但是是我自己可以控制的地区，很多大量的工业废地用做临时存放垃圾，在这方面，要清理工业垃圾，同时也要清理生活垃圾。这可能是开发商非常关注的，在整个清理过程中要花很多钱。

第三个原因，旧改类型园区催生了一大批有实力类型的企业，如今进入旧改园区的力量常多元的，我们看到有房地产开发商、运营商等等这些类型。他们激发了不同的业态，包括创意办公、商业休闲、艺术展览等等，各色类型的园区不断地呈现在大家面前，从中推出了一大批有影响力，规模化、品牌化的企业，他们专注于旧改园区的开发和运营，积累的丰富的经验，将对旧改园区带来深远的影响。

旧改类型的园区也面临大量的配套不完善，同质化竞争严重等这些问题，如何解决这些问题需要我们多方面的参与和大家共同的努力，这也是我们今天举办这样一场旧改类型的专业研讨的重要目的，促使大家去发现问题，并且解决这样的问题。

请大家看PPT，这个是的方家胡同，一万多平米，1939年就存在的工厂，当年的时期的小兵工厂。在这么不大的区域里面，我们重在打造三位一体的发展思，我们把生活、工作、学习都集中在这个小院里，这个小院发生什么变化了？产业融合，有设计产业、时尚产业、服装品牌产业，各种类型的时尚产业集于这个小型园区里面。我们把服务整合在这里面，这里面有时光漫步酒店，是目前胡同游最好的酒店。我们有限量啤酒屋，也有各种餐吧、酒吧。在这里面，工作、生活、学习，院落不大，每天晚上还要演一部老电影，所以把方家胡同和周边的胡同，老百姓的生活都集中过来，让大家有非常舒适的生活场景。

活动主题：雕琢时光2016中国旧改园区创新论坛

我讲五个方面，一、首都功能定位所面临的机遇与挑战。（机遇：疏解——腾退出旧工厂，难得的资源配置；产业转型升级——为首都发展提出了新要求；挑战：优化——老城重组、存量利用需要新的动力；转变发展方式——需要探索新的发展径）。

首先PPP项目的核心是公司，作为项目公司而言，他并不需要有多少的资金量，就是很小的一个项目公司，但是它相当于是一个指挥角色。作为PPP项目，在法国主要的方其实是私人公司，并不是纯的公共项目。但是在工业遗产项目里面，肯定是有国家或者是当地的出现。这跟中国的情况差不多，国家或者是城市他们没有办法直接借钱，没有办法直接把钱给公司，但是他提供了一个保障。

举办这场论坛，得到了业界很多朋友的关心和支持，大家给了我们很多的指点和意见，我代表主办方对大家的支持表示感谢。

【主持人】：下面有请大学建筑学院副教授、清控人居遗产研究院副院长，中国工业建筑遗产学术委员会秘书长刘伯英，为我们就“城市复兴：工业遗产的与创新利用”进行主题。

【廷】：有些事是很简单的，我更多从实战的角度去看，我在这个行业打拼了十几年，我30岁开始就在这个公司里做，但是这个行业的春天来了，竞争激烈程度也增加了。

第四个P，从开发商角度最关心的是钱，我们需要多少钱，这个项目里面花多少钱。

巴尔的摩罐头厂，把它成了巴尔的摩的博物馆。

从工业角度来说，工业遗产的类型非常丰富，这是钢铁，这是工业的发源地，这是压缩机；这是，这是世界文化遗产，不同时期的工业厂房，跟它配套的民居。这是法国皇家的盐矿，这是法国建筑师按照乌托邦的思想设计的建筑。我们看工业遗产类型是相当的丰富，也有铁，就是我们所说的文化线。

国外有很多成功的案例，包括谢菲尔德的钢铁厂变成了探索馆；伦敦有两个发电厂，一个是Bankside，一个是巴特西电厂。这是奥地利维也纳的煤气罐，底下有公寓、大学生宿舍、电影院，为通向市中心专门建了轨道交通。

第二个哲学想法，在重新更新过程中，有一个时间性的问题，有一个持续性的问题。重新的更新会不会有更长时间的利用价值呢？我认为，工业遗产在长时间下都有它的存在价值。

我听陈总讲到几个模式，尚8被定义成经济型，降低成本，把成本优势让位给入驻商户，我觉得从成本角度来说，到底哪一种，当然是符合你的产品定位最好。尚8已经做出来了自己的模式，你对你的客群，对你的影响力有一个清晰的判断。任何行业都有设计和成本的关系。

接下来进入论坛第一项，有请搜狐焦点产业新区主编肖楠代表主办方致辞，有请。

为什么我们现在提城市复兴？因为城市复兴在英国1998年说出来的，我们现在提城市复兴，和以前的城市更新有一个很大的不同，它采取的不是简单的清除贫民窟、城市美化的办法，不只是单纯从城市物理空间的改善，是一个综合的手段，从物理空间到文化、经济、社会，全方位整体的复兴，所以这是我们要推动城市复兴很重要的原因。

【陈世杰】：大家下午好！非常高兴主办方邀请我们来给大家分享“老工业厂区的转型与再利用实践”。实际上我们从事老厂房应该有十年了，之前在做宏观指导，到后期就亲自参与，所以经历了整个老工厂的变迁。接下来我把这段历程给大家介绍一下。

【提问】：不知道各位对新能源发电怎么看？

刚才刘教授里面提到了中国梦，在法国也是，所有的更新大家都是希望通过工业区的更新，来重新让区域焕发光彩，让它吸引人，体现自己的魅力。

法国国家级荣誉军官勋章，法国FORSKEL有限公司，法国GV咨询公司经理吴乔治

这个和刚才的项目完全不一样，这是纯商业运营项目，开发商通过招拍挂拿地。但是这个招拍挂，一个是钱的问题，一个是项目本身的问题，选定开发商做这个项目，在这个项目里面包括一些不盈利的部分，除了办公等一些用途以外，也有一部分博物馆，也有一部分交流中心，这些不盈利的项目，但这个是纯粹的商业运营。

我举一个例子，我去年曾经把一个老旧工厂的照片发到了我的朋友圈里面，我当时写了一句话“可以干点啥”，那天我的朋友圈非常的火热，很多人在里面不断地互动，发表自己的观点，甚至进行创意，朋友圈的热度让我感受到大家对破旧不堪的空间，有一种急迫的想法。甚至很多人私信跟我进一步讨论，他们都希望拥有一个自己可以去干预，可以去改变，可以去的一个空间，来表达自己的梦想，把这个空间变成他梦想的一部分。

私人公司是项目的主要推动者，再加上国家或者城市对这个项目关注以后，通过项目本身去找到投资。接下来就是对于项目的建设方，项目公司找建筑方和运营方，然后找钱，有两种主要的找钱方式，第一种直接找投资方，投资方出到40%的投资，双方再通过项目本身去银行借贷。整个项目前期的测算，包括前期的研究都非常非常重要，这个项目现在没有，怎么能让大家同意借钱给你，认可你之后的运营。整个项目会存在非常多的风险，对于出资方、投资方都会有风险。在这个风险问题上，在法国主要是通过保险公司来规避的。

第二件事，进入企业的产业链，人家说今天我需要水，京东都能提供，你说物业不是离他最近吗，给他送个水，买个电脑，小公司买一个电脑三千块钱，东买去。如果有一千个客户联系在一起，给京东谈，三千块钱的电脑变成两千五，所以我们需要联合。深度服务和界服务的钱，将会成为未来巨大的收入，这块的服务永远是巨大的宝石。我看好彩生活，彩生活提出一个，让多少人进入O2O社区，但是我听说进O2O社区的人倒了90%，但是留下10%他们就是未来，你不能说他错了，因为到这个窗口了。

第4，容易实现差异化的发展战略，为什么呢？因为差异化一定得具有差异化的资源，我们说一块土地的开发，可能最后的结果就是同质化竞争，如果我们用城市旧改的话，在旧改资源基础上，已经赋予了历史文化传承，所以它有一个独特之处。第二，它有社会人文记忆，如果我们做好了，它可以做我们几代人共同经历的家园；第三，工业建筑是独特的工业建筑风貌；第四，它具有亲近自然的园林景观；第五，它具有客户体验参与的空间。

第二方面，优化设计，打造亲近自然的园林。这已经不是梦想了，我们已经做成了案例，这是惠通园区，这个园区在建设过程中，非常注重园林景观的打造。

【提问】：面向园区创业的孵化器模式，专家有什么见解？孵化器模式国内国外都有，在国外孵化器模式比较流行。

【史劲松】：目前的园区80%是在五环以内的，这跟我们做的时间比较早有关系。坦率地说，五环以内的园区体量比较小，我们有大的园区，三四十万平米的，但是四环、五环基本都是五万平米以内的，它小适合把它做的精致一些，其他方面不用考虑，像交通、配套问题。五环以内是什么概念呢？市两千多万人口，其中有一半的人口，大概有一个数据，51%还是52%的人生活在五环以外，每天会有这样的情况，五环的人会往五环以内拥挤，好的学校、好的医院全部都在五环以内，五环以内存在各种各样的问题。

城市复兴主要有五种导向，包括战略导向、经济导向、设计导向、文化导向、社会导向，有不同的导向会有不同的策略和手法。

刘伯英,大学建筑学院副教授，清控人居遗产研究院副院长，中国建筑学会工业建筑遗产学术委员会副主任委员兼秘书长

第七个P是项目负责人，他把之前所有重要的节点，重要的问题可以一块统筹考虑，让这个项目成功，这是最重要的人。

宝蓝物业服务股份有限公司总裁廷

从法律的角度来讲，一般需要征求城市相当于规划部门的意见，这个地区我们要重新使用，存在土地变现的问题；有些大块的土地，可能还要征集国家级部门的意见。

此外，来到现场的还有产业园区同仁、产业地产行业精英、研究机构、企业家和专家学者，本次峰会也一如既往的得到众多朋友的关注和支持。来自中国经营报、每日经济新闻、中国房地产、京华时报、今日头条、创业邦、青年报晚报、日报、商报、地产中国网、搜狐网、新华网、中国网、凤凰网、和讯网、环球网、中国新闻网的记者朋友们也来到了现场。

这是原来的纺织厂，成了酒店，这都是比较成功的大型的工业厂房。还有一些比较小的工业构筑物。

下面，就有请丰宝恒投资有限公司总经理陈世杰，为我们分享“老工业厂区的转型与再利用实践”。

请大家看PPT，这个是猎豹移动在惠通园区的区，在这里面配置有健身房，甚至配置有托儿所，还有卡拉OK，还有职工休息区。现在的办公已经是一种新型的体验生活、学习于一体的场景。看这个场景，当我们把园林、工业景观集于我们的商务办公区于一体的时候，它的商业价值就会出现，我们可以服务于跨国公司、企业总部、商务中心、研发中心等，在这个历程中，我们想有高端追求品质的客户，这样的园区是我们最典型的城市利旧以后的非常出色的产品。

接下来，请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

【主持人】：通过以上各位嘉宾的分享，还是在日常工作中的实操经验，相信在座的每位都深有感触，园区旧改，其实一直是中国产业园区老生常谈的话题。那么，“旧改，从惊艳到商业的距离”究竟有多远？我们又该如何穿过这段距离呢？希望接下来圆桌对话可以让各位找到自己心中的答案。

【江涛】：最后一个环节我们聚在一起，再把大家没有讲透彻的一些问题再深入交流一下。从设计领域，旧改这个事情，其实是一直存在的，但是从产业来说，这个事是这两年我听到频率比较多的。如果我们把它定义为一个产业，在产业的发展历史上，有没有可能划分出一个阶段性。刚才刘老师说90年代城市复兴，但这是英国提出来，对中国来说，旧改这个产业，能不能框出一个发展的时间段？目前这个阶段，从去年或者今年开始，应该是一个新的阶段，带动它的有可能是包括提的双创，双创跟旧改是重叠的。刘老师，您有没有一个简单的阶段划分？

为什么PPP在法国一度非常盛行呢？是因为经历了去工业化过程，好多项目需要去工业化，这是当时的需求。法国跟中国一样，是中央的国家，后来国家没有钱了，需要吸引各种各样的资本，PPP模式是在这个情况下应运而生。从开发商的角度来讲，钱当然是很重要的，但是这并不是最重要的问题，对于开发商来讲，他们看中的是风险，怎么降低自己的风险，哪怕成本，或者是最开始的预算多花一点钱，他们都是乐意的。为了降低风险，更应该在前期方案过程中多投入一些。风险包括资金成本风险，主要体现在两个方面，一个是最开始的项目投入，后来项目运营也是持续投入，这两方面都是有可能产生风险的。

请陈总给我们讲讲，展望一下旧改园区的方向和发展前景。

这是英国伦敦水塔之家，利用水塔成的住宅；荷兰在风景区里的水塔成景观瞭望塔。

7月21日，作为2016（第六届）中国产业新区高峰论坛的平行论坛，“雕琢时光2016中国旧改园区创新论坛”在隆重启幕。

【江涛】：我完全感觉到您现在是投资维度的思维模式，跟我见到所有做VC、PE感觉非常像。目前，每个行业都往金融圈跑，这是肯定的，增加自己的资本能力，可能谁跑的最快，谁就能成为千亿、万亿级的企业，这可能是竞速的时期。

所有的核心最终归结下来还是一个“人的问题”，是什么样的人能够让它成为这个空间的重新的缔造和价值的提升者。建筑可以改变我们的行为举止，但是具体人的活动，也同样决定了这个建筑本身的气质和未来价值的。所以说谁才是空间真正的主人，我们可以进行进一步思考，从我们的实践当中来说，对于空间价值的提升与，我们认为使用者比拥有者、所有者更重要，更有权威，也更有决定性。

丰宝恒投资有限公司总经理陈世杰

那会儿是拆，现在不一样了，现在是侧重于用。拆的太多了，有价值的东西拆没了。798幸亏没拆掉，还有首钢京东方。首钢算是156的项目，在中国的工业遗产角度来说，它是价值非常突出的一个东西。我们拆了太多了以后，现在开始珍惜它了，现在开始从拆变成了用，当然也是我们城市建设的主导思想在变，从可持续发展，资源节约型和生态友好型，引起我们对工业资源的再思考。

参加今天这个论坛，在这儿可能比咱们房地产论坛，我们做的是未来，他们可能做的是当下。我是希望参与今天这个论坛的人抓住机遇，后十年、二十年，一定是前途无限的十年。

法国作为老牌的工业国家，原来存在大量的工业产区、工业废地再利用的使用，这也常重要的问题。法国以往的经验，这种工业遗产区使用，很多的研究人员、建筑师对此非常感兴趣，但是作为基金方，作为投资方，可能对这个事情并不是很感冒。就像在法国可能大多数知名的建筑师，他们都希望把自己的办公室放在原来的工业遗址区，通过来做自己的办公室，而不是想要一个新的房子。他们虽然说自己可能做很多新的房子给大家使用，但是自己用的时候，都喜欢用这种老的。

这是法国里尔欧洲中心，它的功能是一个研究员，从原来的二产变成三产，整个产业有了巨大的转型。

【肖楠】：尊敬的各位领导、各位来宾、先生们、女士们，很高兴代表主办方欢迎大家的到来，特别的感谢各位的热情，能够在这样风雨的天气下来支持我们的工作，真的常的感谢。作为一个行业，尤其是聚焦在园区的行业，为什么会举办这样一场聚焦旧改的论坛？为什么旧改成为我们一个关注的热点话题？我想这可能需要跟大家做一个解释。

举一个不太恰当的例子，我是互联网行业出身的人，旧改园区可能是我们遇到的各种园区类型当中的一个“奇葩”。当然“奇葩”不是贬义词，其实是有理由的，第一点原因，如果说科技园区是普通园区，我认为旧改园区就是文艺青年，既要破又要立。旧改类型的园区无论在产品、运营包括服务模式上都做出了有意思的尝试，他们有很多的闪光点，在大众的认知当中成为新兴的新闻热点。我们最早熟知的798、宋庄旧改项目，它更多的承载着地表性的产业中心。

我们做过一个调研，在我们经营的将近20万平米空间内，大约有一千家游戏公司、广告传媒公司、音乐、影视制作公司等，他们的注册资金基本上在50万到2000万之间，公司内的员工，每家公司，少的只有十几个人，大部分是七八十人，也有三四百人的公司，但比较少。

【吴乔治】：刚才看到大家的分享，觉得中国在旧改方面也是相当的有经验，我刚才谈的基本上是成本和项目的问题，从国外来讲，可能在这样的项目里面，大家追求的是一种文化，文化是一个核心。文化其实是通过之前的文化和现在文化的传承，有很多人可以来参与，有新的活力，而并不是说建筑形式，主要是通过人的使用，让这个地区的建筑发挥重新的光彩。

我对朋友圈里面所有的朋友做了统计和分析，我的朋友圈属于这样几类人，一类跟设计有关的，一类跟设计不相干的，一类是在尚8入驻的客户，一类是没有在尚8入驻的客户，但是我发现没有一个同行在里面评价，大家默不作声，但是我相信很多同行是关注的。

这是上海水塔之家，原来里面就住着六户人家，现在只是把六户人家的生活条件进行了改善。

旧改的话题，第一个话题，你是否能把合适的产业布局在这儿；第二，你吸引合适产业关键是界的服务，这是关键中的关键。

【刘伯英】：这个问题很宏观，实际上城市更新和城市的开发兴建是始终伴生的，因为城市是一个生命体，就跟我们人一样，人的细胞天天在死去，也有新的细胞在长出来，城市也一样，实际上我们在建国后，从旧城市更新来说，主要是三大块，一个是居住区，一个是旧的商业区，再就是工业区。

在数量庞大的产业园区中，旧改园区无疑是特殊的一支，它吸引了大批有情怀、有创意、有资源、有商业的人参与其中，然而，在定位、、运营、产业培育、产权等诸多环节，旧改园区面临着独特的挑战，也面临着愈加激烈的竞争。如何在文化与商业中取得平衡，如何在多样径中找到适宜的发展模式，如何规避合作中的灰色陷阱，都是旧改园区亟需解决的问题。

当一个旧工厂变成了都市园林，特别是可亲近的园林，有可以休闲的草坪、可以娱乐的沙滩排球，可以享受的工作场景，这样一个场景对于我们来讲，过去旧工厂的概念就彻底变形，转变成了非常、非常时尚的产业园区，也是我们城市休闲很好的去处。

我们尚8为自己所提出的、口号，就是“让这个城市和你更有创意”。

在细节方面，我看到园区，我们在有26个项目，20万平米的园区，有写字楼，但是我觉得我们在细节方面，尚8、丰宝恒，还有其他的几十万平米的同行，我们差了很多，我们真是老土了。但是在整个大的方向来讲，我每年都参加这个会，我今天来非常高兴。中国的存量资产运营行业，大家就等着看，五年之内，必定要出一个万科、万达一样的巨无霸。中国30年，每一年你知道的房租价格是多少吗？四环、五环以内房租是两千亿，运营行业都是这些人创造的，都让开发商赚走了，开发商逐渐退出历史舞台了，这个产业当中一定会出现巨无霸，这个巨无霸在五年之内会出现，他的产值会到千亿级别，现在的侯选企业至少有一百家以上。我认为大家要把握住三个方向，这些都是我们培养的，为什么让开发商赚去了，这个行业已经不叫“二房东”，我们叫产业地产的运营商。

【江涛】：二房东升级的问题，原来提旧改，大部分人反映是二房东，低价租了一个厂子，升级以后加一点价租出去，这是一个很原始的业态，中国经济目前发展到这种情况下，资本模式一定会变，最基础的资本模式一定会被淘汰，刘总已经透露出了一些资本模式，通过运营影响招商，通过孵化，包括界的服务，将来一定是能套现的，相对于你的房租来说，这是更大的收益。刘总预估运营行业也出现亿级的企业，这肯定不是单纯租金收入，可以想象它是复合型的收入，包括资本模式、上市，这个话题有点大，我想下一步跟您再讨论。刘总把它抛出来了，我觉得也比较符合当下的经济结构发展。我估计尚8和陈总的估计，都在布局这方面的事情，只靠房租，肯定会被后来者灭掉，如何升级，是相当难的一件事情。

在上一轮的资源配置过程中，我们主要是配置给了城市更新建设，大量的土地开发，在这一轮当中，我们可以重新思考，应该说具有一次难得的再配置资源的机会。

活动现场

这是能通现在在运行六个园区，每个园区突出的表现就是绿色。第一个方面，挖掘价值，这个价值包括工业记忆，包括人文情怀；第二，优化设计，在这个过程中，打造园林景观，打造工业风格。另外，关注体验，在整个建设过程中，客户的生活、客户的学习、客户的工作都要融入在整个建设过程中。

比如说型街区，它主要是基于优越的地理，像这个是机电研究院，它就很容易打造成酒吧一条街，做成型街区，租金价值还是比较高的；商业价值也比较高，这个过程中，大浪淘沙会把很好的企业留下来。但是从区域整体看，文化创意产业的价值并不是很高，主要是以餐饮、商业服务业为主。做成型街区，在利旧过程中，城市更迭以后，这样的凸显出优势，也是可以借鉴的。

【主持人】：谢谢吴乔治先生的分享，可以说，工业遗产是我们在城市规划中不可忽视的重要部分，那么基于原有的园区资源，该如何成功打造一个旧改园区呢？下面就有请尚8文化集团总经理史劲松，为我们就“打造一个成功的旧改园区，是一种怎样的体验？”进行分享。

大学建筑学院副教授，清控人居遗产研究院副院长，中国建筑学会工业建筑遗产学术委员会副主任委员兼秘书长刘伯英

所有人的参与，所有人对场地雄心焕发活力必要性的问题，但是在法国出现另外一种极左的可能性，对于很多项目的再开发、再利用，有参与，会来征求意见。

大家看PPT，这是已经更新好的，重新再利用的工业遗址，大家猜一下这以前是什么？这是原来的水泥厂。最开始，这是重新利用的先锋之一，一个建筑师他自己把自己的工作室做在里面，这样的项目如何能够赚钱？怎么实现收支平衡呢？现在共享空间，也是给大家提出了一个解决方式。

中国产业新区研究员特约研究员江涛

这是IBAHAMBOUGE，这个项目是社会驱动的，在这个项目里面关注是少数族群的社会公平，让这些少数族群的新移民能够融入到社会当中来，让他们的才能得到发展，有发挥的空间。这是用地堡的能源中心，体现可持续发展的。

二十年前，我第一次来的时候，我觉得中国人都是喜欢拆，对很多东西不足，今天这个观点有所改观，还是有很多人在这方面工作的。

【江涛】：古村落，刘老师稍微讲一下。

第六个P相当于过程，这个过程主要强调在法律方面，公共法律要求，需要整个项目符合这些要求。

另外，本次峰会有全程的网络直播，活动的内容，可以登录搜狐焦点产业新区官网，通过活动专题查看实时报道；您也可以通过扫描大屏幕以及桌上的微信二维码，关注搜狐焦点产业新区的微信平台，不仅可以获得最前沿的产业园区的资讯，还可以留言，参与互动。

【刘伯英】：这个东西不绝对，关键在你的目标定位，或者说你能够招到什么样的客户群，这事就看你有多大胆了。

在此，对各位的到来表示热烈的欢迎！