轷震宇：写字楼“互联网+”加什么？产业与数据

　　轷震宇：感谢主持人，感谢主办方给我这么好的一个机会让我在这样一个舞台上。

　　首先介绍一下我自己，我叫轷震宇，我想在场的很多新老朋友都很熟悉我了，因为我在产业地产领域已经工作11年了，刚才在贵宾室的很多的开发商的领导我们一起交流，在整个的写字楼，地产领域的销售领域当中，有很多战斗在一线的员工都是原来我的同事，今天是我第一次有机会在这样的一个会议上，中国写字楼发展论坛上有机会做这样一个，确实是第一次，因为原来我讲的更多的东西是在产业、孵化方面讲得比较多一些，今天有机会在这样一个写字楼的发展论坛跟大家见面也非常高兴。

　　先介绍一下我自己，有三句线年专注在做一件事情，做产业地产领域的产业促进、招商引资的工作。第二，我本人从原来的老的上市公司离开，创建了一个新公司叫“空间家”，黑马会的老总给我一句话叫“含着金钥匙成功的创二代”。第三，我是最懂大数据的产业地产人，我本身在这个领域很长一段时间了，我本人有个天生的一个特点，因为我本身是学计算机出身，我在加入到产业地产领域之前头五年我一直在做抠代码的工作。

　　我今天的，要跟大家分享的一个思想就是具有明确产业属性的写字楼将成为市场的主要供给方向，现在写字楼的趋势，可以看到除了北上广深外全国所有写字楼都是供大于求。

　　实际上写字楼和产业园往前发展，它的房屋属性渐渐降低，而产业属性渐渐提高，产楼结合和产城结合的趋势在中国这几年发展得非常快，很多的传统的大牌的房地产开发商这几年都在研究产城融合和产楼融合的趋势，更多的不是要关注房子本身的问题了，原来我们很简单，因为我们卖掉是第一位的，但是现在其实除了卖掉本身未来会有很多方向我们要考虑，真正在某些局部的城市和区域里能够形成高端写字楼群体的都是有明确的产业属性和产业范围支撑的。大家现在看到大众创业、万众创新这种孵化领域，在互联网创业区的领域、IT创业区的领域，包括现代金融服务业的领域，实际上他们聚焦写字楼的产业属性变得越来越强了，可以说离开这些相关的产业属性领域的项目，其实对很多的开发商、操办者都面临巨大，很多人用很强的方式考虑未来楼本身和产业本身的相关趋势，而很多地方现在开始要求大量的楼宇和产业园的这样的差别能够与产业属性明确，能够与未来的房地产开发商结合，这也是地方平衡很多城市发展的一个必要环节。

　　那么未来的写字楼市场我们提出了一个叫“互联网+”概念，这个是加什么呢？我认为一个是加产业，一个是加数据。

　　先说数据，为什么要加数据？四类数据，产品数据、服务数据、用户数据、交易数据，纵观整个写字楼市场交易数据很清晰，但是大家想想真正在用户数据、后服务市场当中整个行业的数据常欠缺的，刚才张总谈到了他孵化的12个生态，我觉得做得非常好，这些细分的领域当中从内部拆分开了。但在整体的这个领域的数据发展我觉得是有巨大机会的。

　　最近一段时间大家传得比较多的就是链家、中原好房的竞争，网上好多段子在传，实际上我觉得这个领域未来会出现大家伙，大商业体，它有可能会改变未来整个商业体系的。对整个数据时代的到来，会对整个产业发生比较大的变化，这只是一个预测，具体这个变化多大我不知道，但整个行业对变化的预期是统一和肯定的。但是纵观写字楼市场，我个人认为都是做得不完美的地都是有机会的。

　　另外一个，产业。实际上我们空间家在一百多天收了超过10万的数据分布了，可以看到任何一个写字楼和写字楼群体是由一系列相关的产业公司来支撑起这个商圈和这个楼的，原来大多数人都集中在业态本身考虑这个问题，以后我们一定会考虑楼组楼群到底有什么样的企业聚集和生活，直接决定了写字楼和产业园未来的真正的，包括各个开发商在拿地、操盘的经营思当中都常重要的决策方向。

　　所以写字楼加产业和写字楼加数据，总而言之是希望我们要通过数据的方式来判断未来在写字楼和产业园的建设、生产、运营过程当中的一些客观规律，来降低整个开发商的精准决策和成本。

　　那么空间家做的事情就是打通企业和数据的连接，通过产业和服务，我们想做个中国最大的企业空间交易平台。我们7月份成立，我从8月初组建公司，到现在用了140多天，已进入到我们系统的写字楼全国已经有9000多个了，进入了十个城市，在140天里边我们有60000个线个产业园也进入到我们体系来。整个发展速度很快，我们现在成立四个月累计成交额突破一个亿了，本月成交量已经超过100单，未来速度增长很快，我们现在每个月都是3倍以上增长。

　　这些数据实际上对于开发商能起到什么作用呢？我们空间家要为开发商提供全闭环服务，很多开发商老总看到在项目的全策划、产业咨询和营销推广中分得很细，我们内部讲叫上联和下联，说上联和下联不是一批人。这个上联、下联什么概念呢？我们认为对于整个写字楼和产业一定要结合最终能够为开发商区划、销售、租赁的数据，在未来整个项目拿地、建设到经营的过程当中，我要用数据解决一些预测的问题，把开发商的风险降到最低。

　　另外一个，空间家所提供的产业咨询定位这个服务我认为有我们的特色的，因为绝大多数项目的操作和定位实际上是做完报告就不太管下边了，我跟很多开发商朋友聊过这件事情，说上联的多，说下联的少，实际上空间家希望把这个环节打通，能够通过数据从最开始就给开发商一个最精准的产业定位，而且它是不断修整的，这个产业修整的过程不是你开始定什么它就是什么，它可能随着机遇性的企业来不断的进行修整，这些操盘的和思要结合团队直接实行，所以整个这个链条当中空间家未来，我有机会为各位提供全链条的服务的。

　　另外一个问题，解决交易问题就是终点吗？其实不是。原来大量的开发商面临的是销售的压力，未来在民用住宅领域很多人开始关注买房后的生态和生活，这是一个非常大的入口和趋势。传统的企业服务方基本上还集中在物业领域，防火、防盗、防煤气，真正到企业空间服务是有巨大市场的，现在想通过这个领域慢慢的进入到企业空间服务市场，我相信在座的开发商和写字楼团队们都在思考这个问题。

　　第二个就是开发商租售需求租售出去之后结束了吗？实际上不是，实际上还有一定的C2B的模式会产生，现在对住宅大家都考虑得比较多，但是是个各个开发商为战的环节，自己做入口，但其实很多写字楼都没有自己做，那么空间家试图也在这个希望让开发商自己探索一些新的机会。

　　空间家专注的是个全假日周期领域，从空间方来讲，我们是一个全业态的，我们从最开始的共享孵化器，现在大家看到大众创业、万众创新，出现了大量的孵化器企业，我本身也搞过孵化器，我也了解到这段时间确实上得比较快，该有很多行业外的量的进入到这个领域当中来，大家比较熟知的一线的我不细说，但出了一线城市以外，我们看到二线城市大量的写字楼改成孵化器的情况，3到6个月后我们会用数据告诉大家现在的状态。

　　第二个，我们看到办公室、写字楼、产业园如果拿来讲，如果出了四环，五环外写字楼和产业园越来越接近，很多都是综合体，所以我们分成一类。

　　第三是厂房和土地，从企业初创到找到一个一百平米到三百平米的办公室，再做大点有个一千平米，最后买一层，最后买个楼，你有机会上市了买一块土地建产业园，现在有很多大的企业委托我们做产业园代理工作，实际上是着整个生长周期，在全企业省长的体制上，我们一直关注这个生态，我们希望兼顾中国最重要的主流的300万到1000万家企业的生长需求。

　　那么我们会依托整个空间的选址服务的领域，接下来往前走，包括我们要考虑到空间价值增长的引擎，我们要加金融、加注册、加装修、加才给，我们上线年会关注在选址和开发方面，仅仅四个月已经超过100多家企业了，2016我们估计全年在五千到一万家。

　　总体而言，以上我汇报的东西还是比较粗，我们希望构建一个价值增长的生态体系，这是我们希望做的大的方面，未来三个月六个月还会陆续看到我们的新数据和新观点。