到底该不该救楼市？

大疫之下，20多个城市紧急推出楼市“救市”新政。

这符合我在《复工复产开始了，经济恢复有多难？》的预测：“疫情后，地方政府放松房地产调控的可能性增大，会出台政策刺激地产保增长。”

只是各地救市之急切、行动之迅速、花样之丰富、加杠杆之凶猛，令人眼花缭乱。

如河南驻马店下调首付比，公积金贷款首付比从30%下降到20%，这相当于将购房的杠杆放大到了五倍。

浙商银行也放大了购房杠杆，将非“限购”城市的首套房首付比从原来的三成调降至二成。

如苏州的土地新规，取消现房销售和封顶销售的限制，试图促进地产商快速“回血”。

这种加杠杆的楼市宽松政策，在去年是万万不敢出台的。毕竟，守住高首付比是中国防控楼市风险的关键政策。

又如湖南衡阳用财政补贴楼市，购买新房和存量住房，所缴契税税率为1%的，由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴；税率1.5%的，补贴2/3；税率2%及以上的，补贴50%。另外，新房项目地下车位首次出售的，财政补贴1000元/人。

还有浙江杭州抢人才、救楼市两不误，A类高层次人才最高可享受住房补贴800万，B、C、D类人才分别给予200万元、150万元、100万元购房补贴等。

这种直接补贴楼市、补贴高层次人才的做法，令人感到困惑：财政税收到底该用在何地？救助穷人，还是补贴精英？补贴购房者、开发商，还是无立锥之地的穷人？

本文以疫情之下的楼市新政为切入点，分析疫情对楼市的冲击，政府该不该救楼市，以及公共政策该如何合理“救市”。

本文逻辑：

一、疫情对地产的冲击

二、到底该不该救楼市

三、政府应该如何救市

（注：正文9000字，阅读时间约35分钟，可先阅读，并与好友分享）

疫情对地产的冲击

对房地产行业来说，新冠疫情是一次突发的现金流“事故”。

疫情信息公开后，房地产销售、建设、投资及土地拍卖全面停止，房地产的韧性备受考验。疫情中断了房企高周转，现金流压力大增及负债率上升。

疫情对楼市的打击，“颗粒无收”事小，终结高周转事大。

近些年，中国房地产已演化为一种高周转、高杠杆的金融项目。

可能很多人不了解，高周转对房地产的重要性，高周转可以说是大型开发商的“生命线”。

高周转模式，极限压缩从拿地、建设、去化到资金回笼整个周期时间。开始是万科提出来的，即万科5986高周转模式：拿地5个月即动工，9个月销售，第一个月售出八成，六成产品必须是住宅。

后来，因担心施工安全及房屋质量，万科放弃了高周转模式。但是，碧桂园继承了这一模式，并在近些年将其发挥到了极致。

碧桂园的高周转被业内称为“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。

中国地产业高周转提速，大概在2015、2016年开始。当时，中国刚刚全面启动“供给侧改革”，全国房地产进入去产能、去库存、去杠杆的关键阶段，楼市调控升级，市场走势扑朔迷离。

这一政策转向，对房地产供给来说意味着：

一是供给端产能过剩，需要快速出清。

二是房地产企业“喜提”货币的年代结束，资本面紧缩，融资成本大增。

2016年，资管业务监管政策密集出台，过去三年的资管大潮快速退潮。资管新规落地后，小型地产商通过资管、私募融资的渠道大幅度缩窄，融资成本攀升。

此时，房地产企业，怎么办？

2016年左右，房地产企业面临一次拉开级别的战略选择。

很多小型地产商，陷入流动性困境，不得不压缩产能，快速“回血”求生。

而中型地产商和部分地产巨头，却采取了相反的策略。中梁、泰禾、阳光城等中型地产商，纷纷效仿碧桂园的高周转模式，逆势加杠杆，玩转高周转，虎口夺食，狼吞虎咽，试图快速跻身全国性大型地产梯队。

为什么这些地产商逆势而行？

当时，“跑步进入行业前30，否则死掉”，成为业界的共识。

中型地产商面临“生与死”的两难选择：

要不逐渐收缩，控制成本和现金流，甘愿做地方小企业；

要不放大杠杆，快速跻身前30强，迈过千亿大关，依靠规模与商业银行、地方政府形成利益共同体。

于是，大型及中型地产商攻城略地、速战速决，将高周转玩到极致。

根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的“中国房地产开发企业500强”报告，2017年，500强房地产开发企业的存货周转率从0.35骤降至0.16，到2018年又下降至0.13。

三年下来，高周转给中国地产业带来什么？

一、中国地产规模快速膨胀，三四线城市价格普涨。

房地产，是一个地方性极强的行业，地产商只能避重就轻，攻击三四线城市，借棚改货币化之势，在三四线城市攻城拔寨，全国房价应声上涨。

例如，从2016年到2018年，中梁控股，销售规模从一百亿跃升为千亿，挺进地产前20强。

2016-2018年，中梁分别拿到63块、119块、221块地，其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。这匹黑马，采用极致高周转模式，攻占三四线城市，被业内称为“三四线城市收割机”。

二、经济杠杆率快速上升，地方政府、家庭以及房地产企业的负债率快速上升。

房地产高周转，是一种“大而不倒”的商业逻辑，本质上是一种金融逻辑。

高周转，相当于快速地将地产推入金融高速轨道，即利用最少的时间，最大的杠杆，把规模做到最大。其实，这是一种无限接近“空手套白狼”的玩法。

为了快速扩大规模，中型开发商大量采用合作杠杆，使用资管、信托等高成本融资手段。

大、中、小型房企的合作杠杆率分别为0.19、0.24、0.16，中型房企的合作杠杆率明显高于大型房企。

我们还看中梁，中梁的扩张资金主要来自信托、资管