冯仑：科技已经渗透到房地产价值链的各个环节

对于冯仑其人，想必很多人都知道，“万通六君子”之一，目前对外的Title是万通集团创始人，御风集团董事长。他从事房地产行业30余年，见证了中国房地产行业的最重要时期，对房地产行业发展拥有独到的见解，他的观点具有很高的参考价值。

日前，他在一次公开讲座中提到了对房地产未来的预测，其中也包括对房地产科技的一些判断。为此，房科技特别整理了他的演讲素材，并结合他之前谈到的一些观点，和大家分享一下，冯仑对房地产科技的见解。

以下为演讲内容：

住宅空间的需求，实际上是我们全世界发展需要的，全世界都一样，特别是在经历了经济快速发展的时代。如果说我们用互联网的词汇来讲住宅，那么住宅以外的绝大部分To B的关系是租赁关系，比如一个租给公司的写字楼另外可能也是购物中心，把其中一部分餐厅开门迎客，住宅以外的大部分物业，如果作为一个工业厂房，也可把家电公司招商进来。

在住宅以外的物业形式当中，既可以拿来建一个物流仓库，也可以拿来做购物中心。所以在这种情况下，住宅业态的使用要根据其特征，即住宅以外，商业面积应归类来处理, 大致可分为七类，第一类为商业办公用，第二类用作购物中心，第三类是度假相关的产品，酒店可列作第四类，第五类医疗健康，医院康复相关，第六类为智能，第七类仓储，也就是一个园区里边配合物流做的，或者是这些用途都涉及到。

对比住宅和非住宅的业态用途，对于非住宅，我们着重于成就满意的商业模式。经过这次疫情的影响，目前来看这个方面没有变化，但我们要关注疫情对我们住宅和非住宅未来发展产生的一些新的问题。

首先，我们来看住宅，产品没有发生变化，经历了疫情后大家闷了这两个月，全国人民都成为我们过去这20年做的住宅产品质量的检验官。过去20年持续使用的住宅产品为什么经历这次疫情后大家会提出需要两个洗手间？这很有意思。三口之家，以前家里通常有一个上班而有一个在家不上班的人，上班人用完就走，然后小孩也去上学了，到晚上回来大家也不着急，用洗手间的时间可以错开。

现在可好，家里每个人天天24小时都在，早上起来也是这个时间，睡觉也是这个时间，家庭作息时间基本一致，这样一来对于洗手间的建立就会有新的思考。用户对于产品的使用上也提出需要一个宽阔的阳台，现在的阳台都设计的较为狭小，所以未来在房屋设计时可能要更加关注阳台的设计。

第三个也很有意思，以前的书房在小三居里通常是学习和在家办公用的，这回可好，孩子因为网上教学都在家里上课，必须要有一个安静的专门用来上网的地方。

经历这些，我认为未来房企对于住宅可以有更多思考，针对住宅产品比如客厅怎么样，玄关是不是要做大一点，还有对于住宅里面新风系统的革新都逐渐占据了家居设计的新地位。

总之就是这两个月全国所有民众都在家闷着的时候，也会同时对自己住的环境重新审视，这也对我们提供了新的改进重点，现在大家由于客观因素的限制，在住宅中会更多的去感受空间。

同时除了住宅，住宅以外的产品也很重要。现在用于开会的系统设计的越来越好，也会给用户提供翻译，那么可以预测将来还可以有做会议纪要的。对于这段时间的开会，相信大家都有共同的体会，会议逐渐变得灵活，以至于大家开玩笑说，最近的服装是上衣卖的特别好，为什么呢？因为大家网上办公，下装的穿着更加的随意，只需要在上装上多加注意就好。这样一种视讯的发展带来了一些未来集中办公方式的变化。

接下来我们来关注商业问题，购物中心这样一个业态，究竟未来会不会消失？经过疫情后，还会不会有新的改变方向？因为在疫情期间，我们发现很多东西以及特别多新的生活方式。实际上全球传统的购物中心，从数量上来说，每年都按照15%的比例在减少。但是这次疫情的强化，使这些动向都发生了改变。

我们讲商铺，商铺属于社区商业。大家注意到其实在疫情发生之前，商铺都已经在拍卖，为什么？商铺不值钱了吗？商铺曾经在街区商业中扮演着非常重要的角色，但是随着电商物流和互联网经济的发展，这些业态在逐渐减少。我们来看减少的同时刺激了什么？刺激了物流以及仓储。电商越发达，仓储业需求越多。

运营随着电商和物流的发展，减少了购物中心和商铺，但是我们增加了智能仓储，并且增加了数据中心，电商越发达，数字经济也越发达。但同时需要很多技术支持。

在这种情况下，电商不断地在发展，数字经济也在发展，而它们未得到很好的安全运营，我们也专门给他建堵墙一个顶，建座房子来专门干这些事，这就是物流公司。随着数字经济的爆炸，大量的公司产生了，大量的行为发生了。

在线下对我们直接影响一个是智能仓储，一个是医疗健康。大健康医疗系统的发展会促进国家新经济的增加。除此之外，这次城市更新，不是大拆大建，而是体现在功能和业务上面，以及建筑上的改变，这种更新就像纽约一样，你永远看不见大拆大建。回到刚才我讲的住宅和住宅以外的这些发展机会，这些发展会指引我们做出很大的改变。那么我们怎么样来改呢？

落实到我们自己企业，有很多新的发展，从房地产企业，从开发住宅的公司来说，未来如果要快速增长，住宅公司应注重对于成本和规模以及现金流的竞争。

经过这次疫情，我们按了暂停，再按了启动，我们突然发现公司的现金流要暂停这几个月，公司营收的安全增长怎么兼顾？

实际上就是要我们在公司营收的增长过程中，守住财务上基本的安全指标边界。

首先我们需要很大的销售额，但是一般来说销售额是净资产的2~3倍比较安全，超过了三倍，大部分就是杠杆，这样用杠杆带来的高销售、高周转是不健康的。营业额固定在2~3倍，是可以接受的，这也是安全的。

第二个值得注意的是净负债率，应该在30~50%之间，而不应该超过50%，像现在很多发展过快的公司，负债率都超过了70%。

第三个就是当期净现金流应当为正。最近我看一季度出来的住宅开发公司的很多财报，像碧桂园当期净现金流为130多亿。这三个指标实际上就能解决增长的安全指标问题。

至于住宅以外的这些空间，我觉得我们地产公司要应对的话，其实最主要的在于：

首先是要在这七大类产品中聚焦在一类产品，做写字楼就好好办事，做物流、仓储，就不能是其他东西。我们公司过去三年聚焦在大健康的业务，一直在大健康领域提供这些特殊的空间产品，也是聚焦在一个行业，而不是分散到各个行业。除了要聚焦以外，住宅以外，在转型当中房地产科技也很重要，即跟房地产有关的科技。

从最近10年国外的发展经验来看，围绕着房地产行业的科技对于房地产行业的发展和满足客户的多样性有非常大的提升作用。这其中最重要的就两件事：

第一就是提高买卖住房和租赁住房的交易效率。现在大家都知道链家可以上手机，这都是技术提高了租赁和买卖的交易效率。所以一定要注意房地产科技对于交易效率的提高，比如说未来区块链，会改变我们怎么样的交易方式？这样就会使很多企业在某一类的客户服务和产品营销方面增加竞争力。

第二，空间的智能化为我们带来了服务的满意度、便捷性、和安全性的提升。过去一个房子住进去以后什么事都得自己处理，现在的状况是住户进到屋子里，所有的智能电器、家电，包括网络设备，把室内基本都占据了。

甚至连你的板凳、桌子、冰箱、等都通过物联网、智能化连起来，另外出门开车道路的信息也会被智能系统知道，这样一来，科技会让你的空间的使用效率提高。这些智能化的设施设备，对于我们未来的空间运营和空间服务，提供了非常大的支持，所以房地产科技非常重要。

另外还有一件事很重要，就是资产管理。住宅以外，我们还应多关注资产管理问题。对于全世界的资产管理，从行业来看分成两大类，一类叫主动式资产管理，一类叫被动式资产管理。所谓主动式资产管理者，我们又叫做空间运营者，像物业公司，智能仓储的运营商，开发商还有中介服务商，大部分是从这些人转过来的一些资产管理者，那么他们的能耐在哪呢？就是把空间的价值提升。

简单的说，回到我们第一开始谈到的，过去租一平米5块钱一天，主动资产管理可以利用5块钱租金的这样一个空间，收拾重新定位，再装修、再出租，然后出租到20块钱，主动资产管理的结果就增加了15块钱资金，或者我要把它卖掉，原来5亿买的，进行收拾包装和整理后，最后20亿把它卖掉了，这也叫主动式资产管理。

还有一种叫被动式资产管理，被动式资产管理就是比如保险公司，他们有低成本资金，长期资金，那么为了避险，为了稳定收益，并且让你的财富保值，他们应该怎么办？即可以买一些质量特别好的房产，比如写字楼，这样租金很稳定，购置以后自己也无需管账，也不用折腾，这叫被动式资产管理。

资产管理对我们进入到后开发时代，即住宅以后的开发时代，是很重要的。刚才讲这七大类资产，我们在选中其中一个门类以后，得明白和知晓这些门类的资产管理，同时可以在资产管理中加入未来的转型，更应该明白科技怎么赋能。资产管理方法能让我们提升空间的价值，以及做一个更好的地产运营者和资产管理者，而不再是一个简单的开发者。

冯仑：中国房地产的未来

那么中国房地产的未来，准确的说是一些什么内容呢？

从商业模式上来说，过去二十年，中国地产一直采取的是开发模式，很多人就认为这是房地产的唯一模式。但是过去三年我们一直在行业内讲一件事，就是当人均 GDP 超过 1 万美金之后，房地产应该怎么做？目前发达国家人均 GDP 大概是 6 万美金，人均 GDP 为 1 万-6 万美金这段时间，我们可以称为房地产后开发时代。

根据研究，在后开发时代，房地产的主要模式将会由开发逐步转向到资产管理和运营。那么我们首先就要考虑一个问题，就是在住宅类产品以外，还有哪些产品可以做？

如果说在开发时代，我们最主要的产品就是住宅。到了后开发时代，至少还有 6 大类产品可以特别研究和重点发展：写字楼、酒店+服务公寓、购物中心+商铺、物流仓储、教育研发以及医疗健康。

后开发时代房地产有无限被挖掘的可能性

全世界的房地产公司转型以后都有一个特点，就是他们很少有一家公司横跨这 6 大类的，除非是金融机构，比如保险公司、养老金和大型的基金，他们把其作为金融投资的一种方式来选择不动产，可能会同时涉及到这几个门类。

但是从房企自主转型主动去应对和发展自己的业务方面来看，大部分公司不会横跨这么多门类，而只会选择其中一个，最多两个门类去做。比如普洛斯，它就全部聚焦在物流仓储，目前它在中国拥有最多的仓储物流土地及物流园区。它在中国的物流地产行业排在第一，市场占有率达到 55%，远远超过行业排名第二的嘉民集团。当然它不仅在中国是第一，在全球范围内也是绝对的第一。

全美排名第一的梅奥诊所

又比如位于美国罗切斯特的梅奥小镇，它的依托是梅奥医学中心，形成了世界级的医疗小镇，医院与城市中心合为一体。除了医院、医学研究院，还有各类小镇生活配套，它解决了当地三分之一居民的工作。

而国内聚焦文旅社区的阿那亚，聚焦商业地产的太古地产也都做得风生水起，所以在后开发时代，商业模式上聚焦运营和资产管理，可以在六大类里充分体现出来，那么只要你选择其中一类，围绕着运营和资产管理把产品做好，那就是非常棒的一种转型。

美股史无前例的一个月内四次熔断

今年突然爆发了新冠肺炎，疫情不仅席卷了中国，更让全球经济蒙上了巨大的阴影。日本的奥运会推迟、原油价格雪崩、美国股市几次触发熔断机制...全球经济都受到了波及。在这种情况下，房地产当然也无法独善其身。

英国前首相丘吉尔曾经说过，「永远不要浪费一场危机」。虽然我没有丘吉尔这么伟大，但是我们小人物也可以说一些对的话，比如我常说「要把丧事当喜事办」，要在困难的时候去寻找机会。

结合这么多年，我对房地产行业的观察，以及最近几年所做的事情，我觉得不管疫情什么时候过去，未来大家对大健康的需求，或者是对健康服务有关的空间需求一定会有更大的增加，同时对品质的要求也会更加提升。

未来大型购物中心将会重构空间形式

疫情发生之后，大家发现物流不能停，超市不能关门，所以未来与物流相关的智能仓储型物业需求也会更旺盛。此外大家越来越依赖互联网，那么与互联网相关的后台数据中心的物业需求也会增加。

同时，像大型购物中心这种人流特别聚集的地方，未来对于建筑的空间形式要求一定会改变。安全、通风以及紧急出现灾害时人员如何疏散等等这方面的问题会被更多的关注到。

科技也许会颠覆地产行业的未来

未来在房地产市场，我认为第二重点需要关注的事情，就是科技如何为房地产赋能。

随着人工智能、大数据、物联网、区块链等新的数字科技的崛起，越来越多的传统房企也关注到房地产科技了。通过数字科技的赋能，以适应不断变化的环境，同时也有一批新的参与者进入到房地产科技这一领域。

2016 年美国房地产科技投资的金额只有 20 亿美元，但是到了 2018 年，这一数字已经上升为 140 亿美元，可见房地产科技的增长速度和发展空间是巨大的。

家居互联正在成为年轻一代的追求

我们可以看到科技已经渗透到房地产价值链的各个环节，在共享经济领域最为典型的是 wework 和 Airbnb 这两家公司，随着 80、90 后的生活方式改变，他们乐于在社交平台分享，把社交、分享、交换这三个关键词嫁接在房地产中，于是就产生了住宅、办公、酒店等不同领域的共享经济，衍生出民宿、短租、联合办公等新物种。

在家居领域苹果、小米、海尔开发的整体智能家居系统，大大加强了我们日常生活当中音响、水电、冰箱、空调、门禁等等的联系，同时也能够提供个性化的一种服务体验。

房地产+区块链，尝试着新的行业可能性

同样的租赁物业管理也受到这次疫情的影响，于是易居将区块链技术应用于社区、楼宇及案场安全防控管理的智控链系统，包括社区巡更链、案场智控链和楼宇智控链，直击复工复产、社区管理、物业管理、长租公寓管理等多种场景下的动态防疫、精准防疫、科技防疫的需求和痛点问题，统统把它连起来。

这样一来所有空间的租赁、使用、管理相关的所有事项都通过互联网技术、区块链技术来实现，这样的话不仅提高了效率，另外也对健康管理的安全性有很大的帮助。所以我们可以看到科技正在重塑房地产行业，特别是在房地产的空间使用效率和交易的效率提升方面，有巨大的一个发展的机会。

目前科技能影响到房地产行业的其实只有两个方面：一是空间使用效率和智能化体验，另外一个就是交易过程、租赁过程当中的效率提升和准确性服务的质量。

房地产资产管理正在成为房企转型的关键

另外我还讲到了第三个重要的部分：房地产的资产管理。

资产管理其实也分成两类人来做，一类是被动式资产管理，比如一些保险公司还有大型的养老金基金。他们只买好的、买贵的、买大的、买持久的，并且有稳定租金回报的，这样一些好的物业。比如说有一个写字楼，90% 以上都租出去了，租约很长，租金也很稳定，而且租客质量非常好，那么他们就会拿钱把它买下来，买下来以后长期获得稳定的收入，但是会交给专业公司来管理。

还有一种是主动式资产管理，哪些房企转型到资产管理的优势会比较明显？就是开发公司。比如现在很多人称为「小股操盘」，这都是转型过来，实际上是把资产管理和开发结合起来，这也是一种特别的资产管理。在美国有一种叫收费开发商，就是像导演一样，你给我钱，我帮你把这活干好，把片子做好，我自己出很少钱，甚至不出钱，然后靠手艺来把产品做好，最后为投资人创造效益。

纽约最大的城市改造项目哈德逊广场

比如现在美国有一家最大的城市改造项目叫 Hudson Yard，这个项目在纽约是由瑞联集团来操盘的。在项目操盘过程中，它自己出的钱其实很少，主要是别人给它钱来做，在整个项目结束之后，获利最高是它自己。之前它在华纳中心的项目也是这样，它们只出了 5% 的资本金，最后获得了 45% 的分红，然后其他跟投的投资人也获得了不低于 30% 的回报，这就是主动式资产管理。

所以我们能够看到未来地产行业的发展，大体上会在这三个方面展示出新的一些机会。房地产企业要转型，要创造市场，特别是在后开发时代，就需要在商业不动产的细分领域要创造领先，也可以在资产管理和运营服务上取得领先，取得更好的业绩。

本文内容来自：21世纪经济报道及风马牛地产学院，房科技整理