房价，为何居高不下？

文 | 清和  智本社社长

居者有其屋，千年难题。

大疫之下，深圳数千万豪宅被“秒光”，普通家庭则苦盼房价下降，渴望一瓦栖身。

房地产，是中国人的大事，也是世界性难题。

房地产问题，难在哪儿？

房地产，既是投资品，又是消费品；既是市场问题，又是民生问题。

常说，市场的归市场，凯撒的归凯撒。现实相反，市场的不归市场，凯撒的不归凯撒。

本文从土地、货币及房地产不完全市场三个角度，分析房地产价格扭曲、居住难题之成因。

本文逻辑：

一、土地垄断化：土地批租扭曲房地产价格

二、地产货币化：货币垄断扭曲房地产价格

三、居住市场化：刚需市场扭曲房地产价格

（正文9000字，阅读时间40'，可先阅读再分享）

土地垄断化：土地批租扭曲房地产价格

房地产的供给方是地产商，地产商的供给方是土地持有者。谁掌握了城市土地，谁便掌握了楼市命脉。

通常认为，地产商垄断了房地产，抬高了房价。比如，长期以来，香港土地及楼盘被李嘉诚、李兆基、郭德胜、刘銮雄、李文达、吕志和等家族控制。

问题是，这些地产商是怎么控制大规模的土地的？

换言之，地产商的土地来自哪里？

香港的土地并非私人所有，一直采用土地使用权批租制度，通过拍卖、招标的方式对外出让土地使用权。

在回归之前，港岛、九龙的土地产权归属英国王室；回归后，香港土地所有权归国家所有，延续批租制度，新批土地期限为50年。

香港政府垄断了土地，并以批租的方式，将土地使用权拍卖给香港大地产商。中小企业及广大市民根本没有机会获得土地产权和一手土地使用权，这就导致了土地和房地产集中到地产商手中。

所以，香港地产商对房地产的垄断，其源头是港府垄断了土地及批租权。这是香港房价持续上涨的根源。

我们看看香港房价是怎么上涨的。香港的房价上涨始于1985年。为什么是1985年？

1984年底，政策规定：香港“所批出的新的土地，每年限于50公顷（不包括公屋用地）”。

50公顷，什么概念？相当于深圳一个大型楼盘的面积。香港一年只供应这么少土地及新房，市场严重供不应求，资金蜂拥而入。

此后，香港房价一路飙涨，直到1997亚洲金融风暴前达到巅峰，这一政策也在这一年失效。但是，大量土地及房地产已被地产商控制。

土地垄断导致土地供给不足，土地开发率低，房价居高不下。

如今，香港的土地开发率仅有23.7%，用于住宅用途的土地开发面积只有76平方公里，仅占土地总面积的6.8%，低于上海和深圳。

香港另外75%的土地属郊野及海岛，其中23个郊野公园、15个特别地区、4个海岸公园及1个海岸保护区，合计约占香港总面积超过38%的土地，被冠以环保之名明确禁止开发。

港府手上的空置住宅用地有2100公顷，扣除不适合建筑的土地及丁屋预备土地，可供住宅开发的土地不到400公顷。

从2002年到2010年，香港年均出让住宅用地仅5公顷，比回归之前的50公顷还低。香港土地供给长期不足，人均住宅用地仅10平米，房价却是世界顶级。

回归之后，香港政府为何不大规模供应土地，提高土地开发率呢？

主要原因有两点：

一是从1985年到1997年，土地批租稀少，房价暴涨，“养肥”了香港大地产商，大地产势力裹挟极端环保主义组织给港府施压，导致38%的郊野公园无法开发，同时2005年之后填海造地大幅减少，如今香港几无填海造地。

二是2003年到2010年，港府主动大幅减少土地出让，目的是维护楼市稳定，提振土地财政收入，解决政府赤字，以帮助香港经济走出亚洲金融危机的阴霾。

可见，香港政府垄断土地，本身有借助批租权来促进房价上涨的倾向，以提高土地财政收入，抬高金融资产，刺激经济增长。

香港2017年与土地、房产有关的财政收入是2447亿元，占当年港府全部收入5731亿元的43%左右，其中土地出让收入 1280亿。与内地城市相比，2019年土地出让收入超过1200亿的城市，有杭州、上海、武汉、广州、北京、南京、天津和苏州。

我们再看深圳。

在深圳，佳兆业、宝能、龙光、海岸、茂业、大中华、星河、鸿荣源等大型地产商，基本都是潮汕人控制。

他们在深圳开发了大量楼盘，土地储备惊人。如深圳“地王制造机”龙光，土地储备权益总货值达7520亿。“宝安双雄”鸿荣源和宏发，在深土地储备均超过1000万平方米。

深圳的商业用地和住宅用地为何如此集中？

早在八十年代，深圳便从香港引入土地批租制度，中国内地第一个住宅用地土拍项目便在深圳罗湖。

土地批租使得土地集中于少数大型地产商，可能扭曲市场价格，导致房价上涨。

我们再来看看深圳的房价是怎么上涨的。

2014年，深圳均价在2.6万左右，低于的北京的3.7万、上海的3万。2015年开始，深圳房价高位翻倍，涨势凶猛。两年后的2017年，深圳均价已到5.1万，超过上海，仅次于北京的5.7万，几乎是广州的两倍。

深圳，这波房价上涨，令人大跌眼镜，几乎断送了大部分中产购房的机会。至今，大部分人都还摸不着头脑，为何深圳房价突然在2015年高位跳涨？

2015年发生了什么？

2015年深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》。这份文件规定，到2020年深圳的基本生态控制线不变，即不少于974平方公里。

更重要的是，这文件规定到2020年，释放土地供应量只有253平方公里。这253平方公里，大部分用于综合交通、市政设施、教育，而保障房用地仅有 31 万平米。

其中，有多少是住宅建设用地，这份文件没有明确指出。

不过，我们看实际的数据：

从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。

2017年前8月，北京和上海分别供应了359和322万平方米的住宅用地，广州推出了164万平方米，而深圳在2017年全年纯住宅用地零供应（只有一块“只租不售”性质的住宅土拍，面积仅2万平方米）。

2018年深圳住宅用地供应（包含人才房）仅15.8万平方米；2019年上半年，深圳住宅用地也是零供应。直到2019年6月，深圳才推出5宗居住用地，土地面积共17万平方米。这五宗土地还只是限售三年的人才房。

值得注意的是，这份文件是2015年制定的。但是，直到2017年11月，深圳公布《深圳市城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》，土地规划及供应信息才公之于众。

这个时间点，与深圳房价暴涨相符。（详见《深圳，怎么了？》）

这就不难解释，如今深圳的千万豪宅，为何被“秒光”。这些年，深圳极其稀缺的住宅用地（商品房非保障房）多数用于建设豪宅，深圳的豪宅盘成为了中国资金的顶级出口和富人的掌上明珠。

总结起来，土地垄断化的问题：

一、土地垄断可获得巨大的土地出让收益，土地垄断者倾向于控制土地供应量来抬高和维持高房价，以增加收益、抬高金融资产价格以及刺激经济增长。

二、土地资源完全由人为配置，导致土地使用效率低下，出现结构性矛盾。

以深圳为例，《深圳市基本生态控制线管理规定》规定，至2020年全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%，划定了270平方公里的“工业用地红线”。

深圳这种为工业腾地的规划，导致如今深圳大量的办公楼空置（空置率在20%到50%不等），而住宅却极为紧缺，房价维持高位，房租持续高涨。

为了缓和结构性矛盾，深圳今年又出台文件，允许“商改租”，即商业用房按规定改建为租赁住房。

三、土地垄断导致地产商垄断土地及房地产，大型地产商容易操纵价格，导致贫富差距扩大。

四、土地垄断还可能扭曲公共政策，导致公共用品分配失衡，学位、户籍与房地产挂钩，造成畸形的学位房市场，为高房价兜底。

五、房地产经济与宏观经济捆绑，扭曲货币政策，信贷向房地产企业倾斜，导致宽松过度，资产价格泡沫。

六、土地垄断导致居住用地稀少，人均居住面积少，居住条件差。

深圳居住用地只占整个城市面积的11%。与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据仅比香港（8%）高一点。

中国北京、上海、广州、南京等城市的居住用地占比大多数低于20%，远远低于国际同级别城市。

居住用地少，导致人均居住面积少，居住条件差。

深圳全市1071万套存量住房中，73.5%的房子在出租，其中又有62%为城中村出租屋。现在深圳租房人群达80%，大概有1600万人租房，其中1100万人租住在城中村。

法国经济学家理查德